觀點指數 | 深圳半年報：地王對沖調控 半年房價大漲82%再破紀錄

觀點指數 深圳樓市處于調整階段已是不争的事實，供應持續低位，豪宅與剛需産品分化進一步加劇，導致全市出現量跌價升的現象。

據深圳市規土委監測數據，剛過去的2016年上半年，全市新房住宅成交2.32萬套，同比下跌27.1%；成交面積242.95萬平方米，同比下跌22.8%；成交均價5.10萬元/平方米，同比上漲81.9%。

成交套數、面積持續下行，主要由于新政讓火熱的深圳樓市急速降溫。尤其是二季度，新房成交量在新政施行後近乎腰斬。與此相對，全市明顯出現“豪宅化”傾向，半島城邦、前海時代廣場、新天鵝堡、鴻荣源壹方中心等項目集中成交，是拉動均價結構性上漲的主要原因。

6月份，深圳全市新房成交3253套，環比上漲44.0%，同比下跌56.6%；成交面積34.65萬平方米，環比上漲41.0%，同比下跌54.9%；成交均價6.17萬元/平方米，環比上漲10.6%，同比上漲101.1%。這也是深圳繼5月份後，房價再度創下歷史新高。

市場人士指，由于前期房價與成交量均被透支，客戶對價格保持高敏感度，市場全面回暖仍需要較長時間。現階段大多數開發商現金流充裕，定價較堅挺，而客戶對價格保持高敏感度，因此兩方的博弈在未來一段時間仍會繼續。

在這波調整浪潮中，擁有優質項目的深圳開發商仍牢牢地鞏固着已有的市場地位，萬科、華潤、深業穩居深圳銷售排行第一梯隊。

盡管市場回暖仍有待時日，深圳釋放的發展潛力仍吸引大批外來開發商紮堆入駐，包括金茂聯合體82.8億元競奪龍華新區地王，碧桂園密集簽約土地，而半年前入駐的泰禾已開始組建團隊。

萬科華潤保持領先 深業首進三甲

在深圳銷售排行榜上，能長期霸屏的基本是資金實力相對雄厚、資源相對豐富的開發商。事實上，本土開發商的确占據有利位置。

2016年上半年，深圳萬科銷售突破百億，以絕對優勢坐上深圳樓市頭把交椅。依靠旗下各區域項目“多點開花”的發展戰略，一直是支撐萬科銷售的最主要動力。目前萬科在售項目達7個，是前十開發商中最多的一家。

據觀點指數了解，萬科一季度銷售金額僅37.7億元，二季度突然發力沖高業績接近70億元。之所以出現這種情況，除了自身資源優勢，還與4月以來的促銷有關。此前該公司曾宣布推出公寓産品促銷活動，對于萬科雲城等項目也在做大量推廣。

下半年，萬科計劃推出香蜜湖·瑧山府、蘭江山第·瑧山道和瑧灣匯三大豪宅項目，貨值逾400億元。6月底，萬科與深圳地鐵合作的北站項目也正式開放，這被視為萬科沖高業績的主要戰略。有消息指，萬科年内在深圳的銷售任務高達400億元。

基于華潤城、深圳灣悅府、銀湖藍山三大項目的支撐，華潤依然以銷售額92.3億元排名第二。随着項目推貨逐漸放慢，華潤在二季度單月成交有下降趨勢。不過，近期華潤陸續獲得龍崗大浪片區地塊，筍崗舊改項目也舉行奠基儀式，後者總建築面積達到29.47萬平方米。

深業集團躍升至全市第三位，錄得銷售金額90.2億元。一季度未能進入前十的深業此番逆襲，主要歸功于二季度在住宅、寫字樓的持續銷售。

3月份，深業通過大宗交易方式預售深業中城寫字樓，錄得合同銷售11.68億元；4月17日，位于黃貝嶺地鐵站的深業東嶺首次開盤，定價6.51萬元/平方米，當天去化達九成。

鴻荣源則繼續憑借壹方中心、壹城中心兩大項目的持續推售，最終錄得銷售86.5億元，排名全市第四位；深圳地鐵異軍突起，錦荟PARK、前海時代、山海韻、塘朗城等軌道交通項目進入收獲期，以81.4億元緊随其後。

寶能、卓越、恒裕實業、信義、招商等開發商依靠現有在售資源，分别入榜。其中恒裕實業、信義在上半年有過成功的推盤，助推踏入前十。

值得一提的是，京基、星河、中海等主流開發商在這份榜單里集體消失，究其原因是進入斷貨期。京基主要在運營濱河時代項目，中海則基本剩下中海天鑽項目作為主要發力點。

豪宅另類繁荣 外來房企紮堆入駐

環顧2016年上半年的深圳樓市，宏觀調控從傳言到坐實，每個階段都對整體成交帶來立竿見影的影響。

據深圳規土委統計，1-3月，深圳新房住宅成交1.53萬套，成交面積158.44萬平方米，環比下降14.5%；成交均價4.81萬元/平方米，環比增長18.4%，同比則增長79.3%。受調控傳言影響，開發商放緩入市腳步，全市在兩個月内僅4個項目取得預售許可證。

受“325新政”及4月1日二手評估價上調的影響，深圳市場調整信号強烈，單季度成交不足8000套，數個禮拜都創下成交新低紀錄。其中，5月份新房住宅成交2259套，環比下降3.5%，也是上半年最低水平。

即便在開發商沖半年業績的關鍵節點，市場熱度仍較低。深圳中原披露，在客戶入市積極性不足的情況下，很多項目由于蓄客不足而不斷推後入市時間或改為順賣。6月份公開發售的項目僅6個，約1823套新房入市，涉及25萬平方米，環比下滑27%。

盡管二季度成交量較一季度幾近腰斬，豪宅卻成為調整階段最亮眼的部分。

據深圳中原統計，上半年深圳豪宅總供應量為52.9萬平方米，僅為2015年供應量的1/3，並以平層為主；豪宅成交量卻達57.1萬平方米，同比上漲25.9%，二季度的豪宅成交甚至跑赢了新房。

其中，千萬級豪宅在新房成交中占比為8.3%，這個數據在2015年僅為3.83%；3000萬以上頂豪占比則由2015年的0.31%升至0.74%。同時，頂豪還在繼續增加，在售主力戶型超10萬項目由2015年的2個上升至14個。

從具體項目看，4月9日，位于後海的半島城邦三期開盤，均價10.5萬元/平方米，當天錄得銷售57億元，創下“325新政”後新高；華僑城新天鵝堡6月開盤，當日銷售率盡管只有4成，銷售額卻突破60億元；其它包括前海時代、海上世界雙玺、恒裕濱城花園等項目銷售額也在40億元以上。

豪宅集中入市推高了深圳房價上漲預期，短期内也會加劇與剛需産品間的進一步分化。觀點指數發現，5月份新入市項目諸如寶能城、前海丹華、星河傳奇鉑寓等剛需、改善性項目定價均趨于合理，最終去化率均在七成以上。

從土地市場看，上半年聯想、碧桂園、融創、恒大、泰禾、金茂等開發商均通過收購舊改項目或招拍挂等方式，加大在深圳市場的擴張力度。

僅5、6月便有多宗土地交易，包括恒大以20.04億元收購龍華新區大浪街道建滔工業園城市更新單元，融創接盤萊蒙國際旗下龍華創智谷項目。

5月20日，泰禾以總價57.2億元競得坪山新區商業用地，溢價率74.23%；6月2日，金茂電建聯合體以招標價82.8億元競得龍華新區商住用地，同時樓面價5.68萬元/平方米刷新區域單價紀錄。

6月2日，碧桂園公布在深圳龍崗獲得約260萬平方米建面項目，初步估算貨值達1000億元。在增長預期的推動下，6月8日，本土房企龍光也按捺不住，以140.6億元從碧桂園、平安手中奪下光明新區地塊，溢價率159.79%，刷新2016年全國總價地王紀錄。

分析指，地王頻出主要原因為很多品牌開發商逐漸回歸熱點二線城市和一線城市，推升了熱點城市的投資價值。同時，房企現金流充裕，且資金成本較低，不惜巨資購買地王。

統計數據顯示，上半年深圳土地出讓金額高達364億元，樓面價2.40萬元/平方米，是2015年的近3倍。