觀點指數 | 傾力發布：2016上半年中國房地産企業銷售金額TOP20

觀點指數（2016年7月1日）時間如白駒過隙，無迹可尋。房地産人尚未來得及停下匆忙的腳步，仔細品味和反思這半年來的得與失，就已經走到了年中節點。

這半年來，一直萦繞在我們耳邊的是地王叠出，是房價飛漲，似乎所有有能力的企業都奔忙于熱點城市舉牌圈地，銷售仿佛已經不再是困擾企業的問題。

怎樣才能更直接地觀察這半年的房地産行業表現？通過企業銷售、通過熱點城市樓市盤點分析，這些都是我們常用的，也一直不會過時的選擇。

7月1日，觀點指數長期跟蹤房地産企業表現，捕捉到精準而全面的市場數據，並在此基礎上發布“2016上半年中國房地産企業銷售金額TOP20”。

這半年，中國房地産在供給側改革節奏下“去庫存”道路上大步前行，從一線城市到二線城市，樓市成交、土地出讓都呈現許多供不應求的狀況。即便是政策從寬松轉向收緊，去杠杆化開始成為樓市的主題，仍然沒有改變上半年中國房地産的一片“紅火”。

當然，火熱的市場並不是所在皆是，而是僅僅存在于最大型、最受重視的一批城市，對于數量衆多的三四線城市而言，這半年仍然在“去庫存”的征途上跋涉。

值此半年節點，充分分析和總結上半年的房企表現和行業規律，對下半年如何走得更好，會有更多啟示與幫助。

企業觀察：“萬恒碧”搶頭條 五房企半年超千億

當“2016上半年中國房地産企業銷售金額TOP20”榜單呈現出來，幾乎會讓人們認為這份榜單與往年全年榜單沒有多少差别。

一共有5家房企僅用半年時間就完成了千億銷售，加上一家接近完成千億的房企，與往年7家房企全年銷售超千億的表現似乎沒有多少差别。

1、萬科重組“案”

對于一直占據榜首的萬科而言，雖然業績表現沒有回落，但這半年是萬科管理團隊非常“艱難”的日子。肇始于2015年底寶能舉牌的“萬寶之争”，經過半年的持續演變，劇情之曲折離奇，堪稱行業首屈一指。

3月份深圳地鐵重組方案出來之後，人們以為“萬寶之争”即将塵埃落定，但很快萬科大股東華潤就發出了不同的聲音。6月份，萬科兩大股東華潤、寶能聯合否決了萬科與深圳地鐵的重組方案，並提出了對董事會管理層的罷免議案。

“天要下雨、娘要改嫁”，在股東周年大會召開前一天，萬科董事會主席王石發布了這樣一條意味深長的博客。是宣戰還是窮途末路？萬科重組案下一步會如何？萬科這一“事變”，對于中國房地産企業群體的影響又是什麼？

觀察這半年的房地産行業，萬科重組是我們無論如何都無法繞開的事件，最終結果如何必然會對行業産生深遠的影響。最直接的影響，則是萬科下半年的銷售業績與團隊表現，我們将繼續跟蹤和觀察。

2、恒大的野望

緊随萬科之後的是恒大，這是一家擁有着“大雄心”的民企。雖然資本市場和機構並不看好恒大，甚至有的說“看不懂”恒大，但恒大這半年銷售依然突飛猛進，並購擴張與公開市場拿地齊頭並進，以令人吃驚的速度發展成為中國房地産企業群體中實際上的“第二強”。

以恒大投資足球的風格來看，“要做就做到第一”，肯定是許家印最想做的事情，再加上萬科受重組事件的影響，也許年底的時候，我們會發現更多的意外。

特别值得注意的是，恒大地産在6月份的股東周年大會上，通過了将公司名稱改為“中國恒大集團”特别議案，其中所蘊含的意義衆人皆知。正所謂，有句話這樣說的：夢想總是要有的，萬一實現了呢？

3、“黑馬”碧桂園

說碧桂園是“黑馬”肯定很多人會感到奇怪，但碧桂園确實是“黑馬”：從2015年七家千億房企中“墊底”的位置，僅用半年時間就上升到了第三。

這種爆發式增長，碧桂園是有“前科”的，最初也是在所有人都沒有注意的情況下，一舉進入千億俱樂部，並一直數年在七家千億企業中占據一席之位。

2016年，碧桂園憑借衆人印象中“去庫存艱難”的三四線城市大量項目去化，在6月第一周就公告宣布錄得千億銷售金額，半年業績距離去年全年1401億也已不遠，同比增長率則超過160%。

看起來，碧桂園這大半年雖然都在拼命地叫賣馬來西亞的超級大盤森林城市，但國内的業務也沒有耽誤多少。基于這樣的業績表現，碧桂園在6月6日公布，2016年全年銷售規模有望突破2000億元。

碧桂園今年已為銷售業績定下遞進的“奮鬥目標”與“尖叫目標”，在1680億元的保底任務完成之後，将沖刺“奮鬥目標”和“尖叫目標”。至于“尖叫目標”是什麼？也許不用到年底就會揭開謎底。

4、綠地“夜雨”

千億企業中，萬科或許也沒有想到，原來全年銷售曾經超過自己的綠地會跌落到第四，受困于商業與三四線高庫存，綠地仍然在調整轉型。

而且，所謂“屋漏偏逢連夜雨”，雲峰事件讓綠地不得不費力應對，再加上300億規模定向增發要被腰斬，綠地這半年在資本市場上過得也並非一帆風順。

雖然綠地的雄心仍然十分充足，但年度銷售目標3000億似乎還遙不可及，能否實現就要看下半年有哪些突破性的表現。

5、央企在行動

保利在5家千億房企中顯得比較“低調”，但其實不然，這半年從一線到二線各個熱點城市的土地市場，都有保利活躍的身影。6月23日，保利宣布增發90億元並引入泰康人壽為第二大股東，為其後續發展準備了充足的能量。

與保利比較相似的還有中海，千億房企中也只有這兩家有央企背景。雖然中海不像保利在土地市場上活躍異常，但與中信之間已流傳大半年的重組在6月30日終于披露交易細節。

中海310億元向中信泰富、中信公司和中信股份收購121個物業項目的大動作，可以預見，雖然上半年中海已經在千億房企中落後一步，但後續發展能量可能更加驚人。

榜單點評：分化在加劇 前20強企業差距擴大

縱觀榜單，中海800億之後房企銷售金額出現斷崖式下跌，排名第7-9位的華夏幸福、融創、華潤置地等企業，半年銷售規模都在500億左右。

1、是誰在墜落？

不難發現，分化中的房地産行業，在銷售前20強中也出現了“強者恒強”的分化趨勢。占得先機的千億房企群體，經過連續數年的經營之後，很輕易就将第八家之後的房企抛離越來越遠。

唯一的例外是萬達商業，正如觀點指數在“2016年第一季度中國房地産企業銷售金額20強”中所述，萬達商業在2015年度銷售增長就已乏力，銷售繼續回落早已在意料之中，此前該公司已将2016年銷售目標調至2015年銷售金額之下。

這半年，萬達商業或許已經将重新爆發的希望寄托在私有化回歸A股上，但從3月30日宣布私有化起，萬達商業就一直在質疑聲中度過。最新消息顯示，萬達商業第六大股東荷蘭養老基金公司（APG Groep NV）認為私有化報價過低。

2、強弱仍有别

第10位的排名與萬達商業七家千億企業的身份並不相符，也許王健林在大造文化旅遊城並抽空和迪士尼叫闆之余，也需要關注一下企業現金流的根基之所在。

萬達商業之後10家企業中，半年銷售金額在400億之上的僅有兩家，300億規模的企業有5家，200億規模的是3家。

怎麼樣可以更加生動地形容行業的分化趨勢？5家八年300億規模的企業銷售之和，也沒有超過萬科1家的半年銷售。此外，5家半年千億規模房企的總銷售額，比其他15家企業的總銷售額更高。

萬科半年1800億的銷售，也是第20名企業魯能銷售額的6倍多。

3、規模化之争

通過半年的觀察也可以發現，在各大城市争奪土地資源的房企中，也不乏這20家企業的身影。“規模化”雖然已經被認為是“落後”和應該“摒棄”的模式，但房地産行業實際上從來就沒有脫離規模化發展的藩籬。

5家半年千億房企如果不通過大量拿地和並購擴張，怎麼可能維持如此龐大的規模以更快的速度增長？

500億、300億級的房企，也正是這半年中拿地（並購）較為激進的企業群體，如果沒有足夠的資源進行開發，怎麼才能進一步擴大企業規模？

雖然房地産行業最著名的“博鰲房地産論壇”上，曾經有過關于“後規模化”的争論，但毫無疑問，在沒有找到其他路徑與模式之前，規模化仍然是各家房企必須落實的發展模式。

4、商業正黃昏

從20強榜單中可以發現，受累于商業和三四線庫存的萬達商業、綠地等企業，在榜單中的成績每況愈下。

強如千億房企，仍然會因為策略選擇與判斷失誤受到嚴重的影響，可以想象，其他未入榜企業如果受到相同的影響，對企業的發展會是沉重的打擊。

2014博鰲房地産論壇上，恒隆地産陳啟宗先生就已經警示内地房地産企業，前些年商業地産大熱的時候開發建設了那麼多商業物業，最後“除了養老鼠之外，想不出還有什麼用”。

作為中國商業地産領域舉足輕重的代表性人物，陳啟宗先生的一再警示似乎沒有起到多少效果，而今，商業正黃昏。

5、下半年會怎樣？

2016下半年，對于中國房地産行業而言更加關鍵。

供給側改革不斷深入，房地産去庫存化形勢開始發生改變，一線和重點二線城市不斷收緊房地産政策，上半年一窩蜂涌入這些城市搶下大量地王的企業，後市會不會受到政策影響？

當一線和重點二線城市開始調控，三四線高庫存城市仍然是深水雷區，房企将從何處突圍？更為關鍵的是，“去杠杆化”已經成為懸在行業上空的最鋒利一把利劍，誰都不能忽視“去杠杆化”對于行業深刻影響。

下半年，房地産行業的主題仍然是“改變”，在這樣的時代潮流中，在一直不斷調整的新經濟節奏中，房地産企業需要抓住不斷涌現與瞬間消失的各種機遇，以奠定未來長期的發展根基。

附：何為觀點指數？

觀點地産新媒體數據研究部門長期跟蹤房地産企業表現、行業動态、經濟走勢，並在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據。觀點指數将實時、準确的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的觀點指數數據分析模型體繫。

我們的分析始于基本面數據，同時結合房地産及相關資本金融、土地、商業市場的産業動态、結構、信息以及復雜的市場和交易數據，並于全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業研究報告。

為了最全面的分析，我們還會融合介于兩者的市場、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報告和交易資料以提供領先的市場預測來預判市場走向，並識别潛在的交易策略，分享房地産市場增長的紅利與發展。