卓越100指數周報：南京住宅認購下跌3成 土地“熔斷機制”落地

卓越100指數周報（南京區域2016年5月30日-6月5日）：在多個熱銷盤入市之下，南京樓市再掀熱潮，甚至有樓盤開創史無前例的“南京式”開盤。然而，一片熱鬧景象之下隐現的是南京樓市再次下跌。

網上房地産數據顯示，5月30日-6月5日，南京樓市共認購商品住宅2499套，成交3251套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均認購357套、成交461套，與前一周(認購3456套、成交4322套）相比，認購量下跌近3成，成交量也下降2成多。

市場人士指出，随着“雙控”政策的落地，南京樓市或會迎來轉向。據了解，在房價限價令下，河西多盤豪宅入市價格最終少于預期，均價緊守5萬大關，華潤國際社區則因為每平方米至少少于同闆塊樓盤4000元，遭受2千多人哄搶。

在“雙控”政策發布一周後，6月3日，南京土地限價“熔斷機制”正式落地，11宗地塊公布最高限價，最新挂牌的10宗地塊中還有8宗設置了保障房建設資金競争起始價。

市場觀察

與往日周末開盤慣例不同的是，5月30日-6月5日，南京幾乎每天都有樓盤加推房源，希望能夠在政策和市場轉向前抓住好的入市節點。

據觀點地産新媒體了解，5月30日-6月5日期間，南京共有9盤推出1700多套房源，其中4盤售罄，3盤也接近售罄。

值得注意的是，入市的樓盤均價都比較高，其中河西中部的海玥名都和宏圖上水雲錦兩個豪宅的入市，大幅拉升南京整體均價。

據悉，6月3日，海玥名都推出216套房源，房型都為大戶型，面積位140-300平方米，估算為624萬/套起步，然而，即便銷許均價為44600元/平，並且最高單價高達48193元/平，開盤當天吸引了1002組認籌，幾乎是5人搶1套的節奏，最終銷售一空。

另一被稱為“搶不到的神盤”的河西中部豪宅宏圖上水雲錦，在領取銷售許可證2天後即開盤，推出2、3号樓，戶型面積為115平、130平、143平，一共216套，認籌客戶有500組，均價44998萬/平，開盤不到3個小時，幾乎全部賣出。

5月30日-6月5日，南京樓市最為矚目的樓盤非華潤國際社區莫屬。首先，在5月31日認籌現場，華潤國際社區銷售中心有數千人冒着雨餓着肚子排隊，認籌金高達50萬元。6月2日開盤時，2657組購房者把銷售中心擠得如春運大遷徙，熙熙攘攘的場面再現南京樓市的熱潮。

華潤國際社區本次是在9個月之後首次加推，共推出252套房源，戶型為89平方米、108平方米、129平方米，其中4号樓的住宅銷許均價21390元/平方米，5号樓均價21605元/平方米，整體均價比鄰居盤便宜了4000元/平方米，可謂是“買到就是賺到”，這也是該樓盤如此搶手的原因。

此外，鼓樓濱江深業濱江半島和城東的紫金華府均在5月31日開盤加推，均價均為3萬+，其中深業濱江半島在一個月内就漲價2000元/平方米。位于南部新城核心的公寓項目復地宴南都也開盤大熱，280套房一個半小時賣出9成。

商業地産

5月30日-6月5日期間，網上房地産數據顯示，南京商業地産銷售市場共成交面積25011平方米，環比下跌30%；其中辦公類産品成交16252平方米，環比下跌12%；商鋪類産品成交面積8759平方米，環比下跌48%。（此前一周商業地産總成交面積35478平方米，其中辦公類産品成交18496平方米，商鋪類産品成交16983平方米。）

從單日成交情況來看，統計周期内，商鋪類産品成交走勢一直較為平穩，但辦公類産品成交面積波動浮動則較大，6月2日當天辦公成交量最高達6022平方米，占比當周的37%，其余六天成交量均較為平穩。

辦公類産品成交主力區域依舊是城南與河西兩大闆塊，城南闆塊綠地之窗南廣場已啟動，目前在售6.6米挑高loft，主力面積段50-57平方米，均價25000元/平方米。項目北廣場還有50-80平方米平層SOHO在售，均價約17000元/平方米，南站的區位優勢和綠地産品優勢讓不少投資人出手。

城南闆塊近期公寓市場發力，位于天隆寺地鐵站旁邊的雨花客廳H+40-60公寓産品、大校場區域的復地宴南都35-55平方米4.8米挑高loft産品也于日前迎來首開且取得近9成去化，都促進區域投資市場熱度和辦公産品成交面積的提升。

河西闆塊清江蘇甯廣場5.6米挑高辦公也獲得不少企業主和投資人的青睐，現在還有少量辦公在售，均價約30000元/平方米。兩江闆塊由于住宅底商選擇性較大，也一直是商鋪成交的主力區域。

土地市場

5月30日-6月5日期間，南京挂牌出讓10宗土地，分布在江甯和浦口兩區，其中6宗為純住宅用地，2宗純商業用地，2宗為商住地塊，總起拍價高達99.85億元。

據觀點地産新媒體查閱公告，此次出讓的土地中，出讓面積最小的為3萬2平方米，最大的近9萬平方米，出讓起拍價則在0.65億元至19.5億元區間。

其中，起拍價最高的為位于江甯區的住宅用地，該宗土地編号為NO.2016G22，位于江甯區天靖路以南、上高路以西，出讓面積為69042.04平方米，起拍總價為19.5億元。

此外，江甯區的NO.2016G25地塊起拍總價也高達16億元，據了解，該宗地塊位于江甯區雙龍大道以東、學林東路以南，出讓面積為89601.87平方米，規劃為居住用地和基層社區中心用地。

值得注意的是，此次挂牌的土地10宗土地中，除了2宗浦口區地塊以外，其余8宗土地均設置了保障房建設資金競争起始價，並且還設置了最高限價。

這是繼上周發布房價地價“雙控”政策之後，南京首批設有最高限價的地塊，此外，南京市土地網第4号出讓公告補充公告中涉及的3宗來自江甯和六合區的地塊，同樣設置了最高限價，這標志着南京“土地新政”正式落地。

據了解，本次挂地公告中明确：當地塊競價達到競争保障房建設資金起始價時，加價幅度為原基準加價幅度的1-5倍。競價超出部分為保障房建設資金並不記入房價準許成本，出資最高者為競得人；當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效。

此外，從所設置的最高限價看，較出讓起始價溢價最高為NO.2016G26地塊的137%，最低為NO.2016G21地塊的30%，比蘇州市所設最高限價溢價89%-231%的比例要少得多。

宏觀政策

5月30日-6月5日期間，南京無房地産相關政策出台。但6月3日，國家發改委公布了長三角城市群規劃，《規劃》中稱，未來長三角城市群定位為“一核五圈四帶”，規劃1座超大城市（上海）、1座特大城市（南京）、13座大城市（杭州蘇州等）、9座中等城市和42座小城市。

其中，南京成為長三角唯一特大城市，而杭州、蘇州、無錫等只是13座大城市之一，彰顯南京獨特的城市地位。此外，《規劃》要求南京2020年要形成950萬人的常住人口規模，2030年要達到1060萬人，成為千萬人口城市。