卓越100指數周報：北京商品住宅網簽下降30% 土地市場再出三區域地王

卓越100指數周報(北京區域2016年5月30日-6月5日)：空窗60多天的北京土地市場迎來集中拍賣，再次掀起一輪面粉和面包的讨論。

5月30日-6月5日，北京新建商品住宅網簽1352套，降幅為30.1%，網簽量連續三周滑落，並且降幅為三周以來最為明顯的一周。扣除保障房、自住房後，純商品住宅成交987套，環比增幅有所收窄，為4.4%，可以看出自5月以來成交量在低位緩慢回升。

純商品住宅成交均價基本穩定，但成交結結構發生較為明顯的變化。單價4-6萬/平方米的房源成交占比增加9個百分點，但這價格段的平均價格下降超過了10%，可見改善型項目成交比例增加，但接近6萬的高端項目成交減少。

市場觀察

5月30日-6月5日，北京純商品住宅成交以大戶型改善類為主。其中，三室戶型成交占比明顯增加，成交占比達46.3%，增加近9個百分點，90-120平米的房源成交占比增加8個百分點。

同時，高端價位房源成交比例擴大。總價在400萬以上的房源成交占比增加近10個百分點，其中400萬-600萬元房源成交增加較為明顯，400萬以下的房源成交呈下滑趨勢。

從供應上看，6月第一周僅1個新住宅項目入市，該項目地塊為朝陽區農展館地王項目融創·北京壹号院，共推出103套高端房源，拟售價格在169000萬元/平方米以上，戶型面積在270平米以上。

分區域看，海澱、豐台、昌平、順義等成交額上揚，海澱區上漲幅度最大，是前一周成交額的2.6倍。

今年海澱區有成交紀錄的樓盤基本保持在10個項目之内，區域供應嚴重短缺，此番華潤·橡樹灣的成交量好歹給海澱區挽回了一點面子。不過即将入市的金玉府、強佑府學上院将适當緩解區域需求壓力。

商業地産

6月2日，遠洋地産宣布，其與平安不動産合作開發的北京麗澤商務區項目中的平安金融中心正式奠基開工。

項目總建築面積預計将超過33萬平方米，由3幢超高層甲級寫字樓組成，将形成以辦公為主、兼顧零售、餐飲、娛樂、購物、休閑、服務等于一體的綜合體，本次奠基的平安金融中心即為其中的重要組成部分。

觀點地産新媒體獲悉，該項目是由平安不動産于2015年4月競得的商業金融用地，後宣布與遠洋地産共同合作開發。

項目所在的北京麗澤金融商務區地處北京西二、三環路之間，占地面積4.36平方公里，規劃調整後總建築面積将達到650萬平方米，並按照公建、居住、配套6:2:2的比例，開發建設高檔寫字樓、公寓、會展以及商業休閑等建築設施，已被納入首都“一主一副三新四後台”的金融業發展規劃布局，是北京市和豐台區重點發展的新興金融功能區，發展潛力巨大。

土地市場

5月30日-6月5日，北京合共出讓三宗土地，共收金32億元；同時通州文旅區挂出一宗起價87億元的巨無霸地塊。

6月2日下午海澱區商務用地由龍湖14.1億拿下，成交樓面價3.02萬/平方米，溢價率107%。土地面積為13326.99平方米，規劃建築面積46644平方米，挂牌出讓起始價為6.8億元，起始樓面價1.46萬。

最受關注的順義後沙峪F2公建混合住宅用地經47輪競價後終由陽光城奪得，代價為7.5億元總價以及6.8萬平方米的異地配建保障房面積，平均樓面價3.66萬元/平方米，而住宅部分單價更高達4.46萬元/平方米，成為區域新地王。

順義後沙峪鎮地塊編号SY00-0022-0614，位于順義新城第22街區北部，東至現狀居住區，南鄰現狀企業，西至裕慶路東側綠化用地，北至裕民大街南側綠化用地，為F2公建混合住宅用地。

該地塊挂牌出讓起始價5億元，土地面積為17756.68平方米，規劃建築面積39065平米。由于出讓要求中提到，地塊居住面積中90平米以下住宅占比要達到70%，意味着商品房住宅部分只有不到2萬平米，初始樓面價為1.56萬/平方米。

當天北京最後一宗出讓的延慶新城05街區R2二類居住用地由當地開發商天潤誠澤競得，代價為10.425億元總價加上30500平方米的自住房配建面積。按此計算，該地塊可售商品房住宅只有3.45萬平方米，實際樓面價達3.1萬元/平方米，再度刷新區域地王紀錄。

資料顯示，延慶新城05街區05-043地塊屬于R2二類居住用地，位于延慶區延慶鎮東關村，東至新城街，南至高塔路，西至廣興街，北至延慶規劃一路。

該地塊挂牌出讓起始價6.95億元，土地面積為71373.038平方米，建築面積規模需控制在約15.7萬平方米。

6月3日，北京市國土局官網正式挂牌通州一宗多功能用地，地塊的起始價高達87億元。

據觀點地産新媒體查閱公告，該地塊的編号為京土整儲挂(通)[2016]013号，建設用地面積20.71萬平方米，建築控制規模在164.27萬平方米之内，性質為F3其他類多功能用地、B31娛樂用地、B4綜合性商業金融服務業用地、B14旅館用地、S41公用停車場用地、U12供電用地。

地塊位于通州文化旅遊區内，挂牌競價起始時間為6月23日，挂牌截止時間為7月7日。

事實上，在該地塊亮相的前一日，北京剛剛拍出兩個地王。6月2日，北京拍賣分别位于海澱區中關村、順義後沙峪、延慶新城3宗地塊，土地面積約10.25萬平方米，挂牌出讓總起價為18.75億元。

政策與市

5月31日，北京市政府發布了《北京市文化創意産業發展指導目錄(2016年版)》。《目錄》将文化創意産業各業态分為鼓勵類、限制類和禁止類。

據目錄内容，鼓勵類為鼓勵發展的業态，優先享受文化創意産業相關優惠政策；限制類業态在限定區域内或限定條件下不享受文化創意産業相關優惠政策，在限定區域和限定條件之外且符合首都功能定位的，可享受文化創意産業相關優惠政策；禁止類業态不享受文化創意産業相關優惠政策。

其中，鼓勵類行業共有44個，包括互聯網信息服務，軟件開發，規劃管理，工程勘察設計中的房屋建築工程設計服務，綠化管理中的城市綠地和生産綠地、防護綠地、附屬綠地的專業化設計活動等。

限制類行業共有58個，包括露天遊樂場所遊樂設備制造、會議及展覽服務、遊樂園等行業。具體來看，《目錄》禁止露天遊樂場所遊樂設備制造行業在生态涵養發展區（中關村國家自主創新示範區除外）與城六區内新建和擴建，禁止會議及展覽服務及遊樂園行業在城六區内新建相關設施。

禁止類行業共有20個，包括禁止新設立或新遷入社會人文科學研究所；禁止新建野生動物保護中的動物園和海洋館，水族館管理服務，電影和影視節目制作中的影視外景拍攝基礎，休閑健身活動中的高爾夫球場服務等相關設施。

北京區域房地産項目一周銷售數據(2016年5月30日-6月5日)

數據來源：北京市住建委、觀點數據研究中心