卓越100指數周報：上海住宅成交再現下滑 土地市場地王連出

卓越100指數周報（上海區域2016年5月30日-6月5日）：走在回升通道的上海樓市在5月末迎來突然轉向，成交量出現明顯下滑。

網上房地産數據顯示，5月30日-6月5日，上海商品住宅成交22.53萬平方米，環比下滑25%；但由于高端項目集中網簽的原因，使得均價上揚7個百分點至38259元/平方米。從産品類型來看，公寓和别墅成交都出現環比下滑，幅度分别為22%和35%。

供應方面，合計有6個公寓項目、2個别墅項目入市，獲預售證房源面積15.89萬平米，環比下滑56%，總入市房源1383套，其中公寓和别墅供應分别環比下降54%和72%。

調控對樓市的抑制作用使上海近期表現整體平淡，土地市場反而頻頻上演搶地大戰。在6月1日，信達地産以總價58.05億競得寶山顧村地王，成交樓面價達37248.58元/平方米，引起市場一片嘩然。

在信達刷新地王的次日，虹口區也挂出一宗宅地，可售住宅起始樓闆價高達47500元/平方米，外界也預測該地塊有可能拍出10萬/平方米的樓面價，成為全國單價地王。

市場觀察

在“紅五月”末端，上海樓市出現降溫現象，成交下滑的同時，推盤量減少也很明顯。周末，上海僅有外郊環的南山雨果、金隅大成郡和新城花嶼灣三個項目開盤。

其中，徐泾闆塊的南山雨果推出70套房源，戶型為70平1+1房、86平2房，報價為4萬元/平方米，項目當天售罄。

嘉定主城區闆塊的金隅大成郡也推出120套房源，戶型面積為122、129、138和158平方米四種，均價在2.4至2.9萬元/平方米，項目當天售罄。

奉城闆塊的新城花嶼灣也在當天手勤，該項目入市房源為100套，為100至105平方米的疊加别墅，毛坯價格在1.7萬元/平方米。

商業地産

量升價跌的商業市場共成交3.8萬平方米，環比增長15%，但均價卻出現14個百分點的下滑，至21647元/平方米。

其中，去化最好的項目為惠南闆塊的民樂城麗園，成交面積10653平方米，均價為13064元/平方米；其後的張江興科苑和水都南岸生活廣場分别成交1883平方米、1686平方米。

供應端來看，共有包括張江興科苑、虹橋龍湖天街商業中心、綠地海尚中心等9個項目獲批，合計供應量為8.52萬平方米。其中張江興科苑和龍湖天街獲批面積最大，各為16186平方米、10238平方米。

辦公産品方面則是量價齊升狀态，成交量為9.57萬平方米，環比上揚8%，均價則上漲3%至25992元/平方米。其中，龍湖商務中心以15462平方米的成交一馬當先，領先次席的中駿廣場近萬平方米。而供應方面，體量最大的兩個項目分别為祥瑞金融大廈和钰豐商都。

土地市場

供應：

6月2日，上海虹口區挂牌出讓一宗純居住用地，據了解，該區域多年未有新盤入市，市場預計未來或拍出逾10萬/平方米的天價。

公告顯示，該地塊公告号為201604401，是虹口區涼城新村街道073-06号地塊，東至廣粵路、南至警備區用地、西至居民小區、北至廣靈四路，土地總面積為19959.5平方米，容積率為2.75，挂牌時間為6月2日-7月12日。

該宗土地起始總價為20.8577億元，起始樓面價為38000元/平方米，可售住宅起始樓闆價為47500元/平方米，預計将于7月14日出讓。

成交：

6月1日，上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊進入現場競拍。最終信達力壓綠都、金茂電建綜合體，以58.05億總價拿下地塊，折合樓闆價37248.58元/平方米，溢價率306.53%，創該區域單價地王。

出讓文件顯示，這塊地位于寶安公路和潘泾路的交界處，由10-03地塊普通商品房和10-05地塊商業用地組成，出讓面積10.64萬平方米（合159.6畝），起始總價14.39億元，起始樓面價9163元/平方米。

該地塊有住宅中小套型比例要求，地塊内中小套型住宅建築面積不得低于該地塊住宅總建築面積的60.0%，計91230.75平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為；多層住宅建築面積不大于90平方米、小高層住宅建築面積不大于95平方米、高層住宅建築面積不大于100平方米）。

宏觀政策

央行上海總部6月3日公布，為實現上海市房地産市場持續健康發展，防範繫統性金融風險，央行上海總部在總行的支持和指導下，充分發揮市場利率定價自律機制作用，制定了上海市房地産金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地産金融宏觀審慎管理。

上海市房地産金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地産市場、房地産金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地産金融宏觀審慎監測指標體繫，在綜合評估判斷上海房地産市場發展走勢的基礎上，構建逆周期的房地産金融宏觀審慎調控機制，促進房地産金融業務穩健運行和上海市房地産市場平穩健康發展。

上海區域房地産項目一周銷售數據（2016年5月30日-6月5日）

數據來源：網上房地産、觀點數據研究中心