戴德梁行：2016年第一季度西安房地産市場回顧

4月18日，戴德梁行發布2016年第1季度市場報告，回顧西安房地産市場在第1季度的市場變化。

商業市場無新項目入市 業态創新成為商業新動向

2016年第一季度，西安沒有新的優質商業項目入市，全市優質商業存量仍為366萬平方米左右。優質商業市場大規模開業潮出現放緩。租金水平依然保持平穩，市場表現也波瀾不驚。以H&M、MJ style為代表的快時尚品牌及外婆家、西貝等為代表的知名餐飲品牌大規模的擴張成為市場的重要現象。

印象城作為經開商圈重要的新開商場，商場簽約的多個品牌相繼開幕，包括華潤V+、UNIQLO、貓的天空之城概念書店，卡通尼樂園，此外H&M、星巴克也将開業。高新區首家家居購物中心居然之家于3月12日開業，商業面積達6萬平方米。此外Zoo Coffee也在商場中同步開業。預計下季度，位于經開商圈的City On熙地港将正式開業，COACH、GAP、Forever 21等快時尚及輕奢品牌均已簽約。此外，南門王府井百貨新開的無印良品（MUJI）也将于下季度開業。

本季度商業市場的特征，主要體現在部分商場在商場業态上大刀闊斧地調整，以凱德廣場最具代表性。随着對主力客群的進一步了解，凱德廣場本季度對商場進行了業态升級，以Clarks、Hush Puppies為代表的國際商務皮鞋入駐， 負一層餐飲業态全部升級，三層引入表哥港式茶餐廳。此外，休閑書吧書店成為部分商業新寵，小寨開米廣場新華里書店開業，南門世紀金花店新開巷往書店。作為西安租金天花闆的賽格購物中心，業态也在不斷的調整中。

戴德梁行西安公司商業地産部助理董事張昊先生表示：“本季度市場整體表現平淡，但是商家内在的業态調整和品牌更叠依然在有序進行。賽格購物中心和凱德廣場等項目為了更高的坪效和客戶人氣，對業态做了大幅度的調整。餐飲、快時尚品牌大規模擴張，這些都為商場帶來了更好的人氣。”

寫字樓市場表現平淡，空置率小幅上升，淨吸納量出現負值

2016年第一季度，西安市甲級寫字樓市場沒有新項目入市。本年度計劃入市的項目多集中在二、三季度。全市甲級寫字樓總存量約133.8萬平方米。

本季度西安全市甲級寫字樓的淨吸納量出現負值，達到-8，834平方米，作為傳統租賃淡季，市場表現平穩，空置率為19.9%，環比上漲0.7個百分點。全市成交租金持續出現小幅下跌，為每月每平方米90.5元（約13.9美元），環比下跌0.8%。由于沒有新項目入市，市場仍然以消化舊庫存為主，其中摩爾中心、西北國金中心等項目租賃表現強勁，能源、地産、計算機及互聯網、電子信息、文化教育及金融行業等均為租賃主力客戶，入駐企業的行業分布較為均勻，素質較好。曲江新區市場，律所租賃表現搶眼。高新區部分項目内的P2P金融企業受市場環境影響出現退租現象，導致該區域空置率上升。

展望下個季度，西安市将會有新項目入市並進一步推高甲級寫字樓的總存量，預計甲級寫字樓市場的租金水平還将穩中看跌。

戴德梁行西安公司企業服務部助理董事李曜先生表示：“一季度受過年影響，市場相對平淡。但能明顯感覺到春節假期之後随着企業2016年業務發展計劃的确定，決策落地，各個企業開始明确搬遷、續租意向並具體推進。衆多商貿類及電商服務企業也将注意力集中在地鐵沿線。高新區依舊是不可忽略的市場，衆多企業的遷入再次驗證高新區及南門CBD區域作為西安最活躍商務區。”

住宅市場成交回暖 成交同比大漲三成

2015年12月至2016年2月，西安市樓市成交表現出色。西安市商品住宅的供應量約239萬平方米，同比下滑16.7%，環比下滑2.8%。累計成交約335萬平方米，同比大漲28.2%，環比下滑5.5%。全市整體成交均價為每平方米6，720元（約1，031美元），環比下降1.2%。整體來看，價格指數自2014年下半年大幅下降後，一直處于小幅波動的狀态，價格上漲乏力。

曲江、浐灞和經開區依然是市場成交量最高的區域，三區域占全市成交總量的比例達到50%左右。西安目前庫存量仍在2，000萬平方米以上，去化周期約18個月。在去庫存的主旋律下，今年整體政策的寬松是必然現象。三月開始，新項目也将集中入市，二季度是開發商完成銷售業績的重要時期，預計住宅市場成交量将一路攀升，但在庫存壓力下，價格仍将位于低位水平。

對于一季度西安市場戴德梁行西北區總經理張裕鵬先生指出：“本季度，西安市場雖然表現平平，但是我們可以看到，以怡豐城更名、高新木塔寨萬達綜合體動工等為標志性事件，市場的洗牌在加劇。對于企業的資金和運營能力的雙重要求都在提高，因此行業的洗牌将為資金實力更強、專業性更高、品牌力更好的企業提供難得的發展機遇。我們預計西安房地産市場的收購兼並、轉讓和聯合開發才剛剛開始，今年西安的大宗交易會出現更多的案例。我們也會積極參與到其中，為行業的健康發展貢獻我們的價值。”