高力國際細析2015商業地産之路

1月-11月廣州一手可售甲級寫字樓網簽面積31.3萬平方米，均價37,265元/平方米，價格同比上漲14.2%，其中天河區網簽均價44,956元/平方米，價格同比上漲12.7%。

廣州，2014年12月17日–高力國際昨日舉辦廣州地區年度新聞發布會，會上以2014年房地産市場回顧及2015年市場展望為主線，分别對寫字樓及公寓銷售市場、寫字樓租賃市場以及面臨電商沖擊下的零售房地産市場進行分析。

　　寫字樓市場

優質寫字樓售價堅挺租賃市場需求活躍

高力國際數據顯示，2014年1月-11月廣州一手可售甲級寫字樓網簽面積31.3萬平方米，均價37,265元/平方米，價格同比上漲14.2%，其中天河區網簽均價44,956元/平方米，價格同比上漲12.7%。2015年全市預計可售總貨量約115.62萬平方米。

高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿認為：“受市場影響，多個開發商項目延遲入市，2015年全市預計可售總貨量至少約115.62萬平方米。宏觀經濟下行壓力雖大，但降低存款準備金率、降息等政策預示明年貨币市場将更加寬松，市場環境亦較今年明朗。天河CBD明年将迎來最後一批可售甲級寫字樓項目，由于中心優質項目抗風險能力強，預計逆市下項目銷量及價格依然保持穩定上漲，升值保值相對較有保障。“

在租賃市場方面，高力國際數據顯示，2014年全年廣州甲級寫字樓新增供應173.47萬平方米，無論是新增供應和市場需求都回落至2011年來的低點。一方面表明在經濟增速放緩等大環境影響下的需求收縮，另一方面亦說明部分新建項目開發商在此市場環境下選擇錯開入市時期。

對于來年寫字樓租賃市況，高力國際咨詢服務部董事陳厚橋預測：良好的本地經濟發展、投資、消費環境将為廣州甲級寫字樓市場發展帶來利好，未來銀行、投資、保險等金融企業，通信、電子、信息科技及物流等行業需求活躍。但2015年近77萬平方米優質辦公物業新增供應的入市将促使市場競争激烈化，空置率預期将被推升，全市平均租金面臨2%-5%的下調。

公寓市場

庫存巨大郊區項目售價可期

高力國際數據顯示，2014年1月-11月廣州一手可售公寓累計新增供應145.9萬平方米，新增量同比上漲28.1%，其中黃埔、番禺兩區占其中60.8%，黃埔今年受到兩區合並和原蘿崗區熱度上升影響，今年供應量爆發式增長。

2014年底全市一手公寓庫存巨大，剩余可售貨量約98.17萬平方米。2015年預計一手公寓可售總貨量約157.56萬平方米，中心區如天河和越秀供應則有所增加，将有6個新項目推出市場。

公寓供應量雖大，但在廣州住宅仍然限購的制約下，不限購、低總價的公寓産品依然是資産升值保值的選擇，優質闆塊，綜合配套好的高素質公寓産品仍然值得入市。高力國際認為，結合市場行情和産品趨同化的影響下，預計明年郊區項目繼續以價換量。

零售房地産市場

針對社區目標消費群有效整合線上線下是出路

面對電商沖擊下的零售房地産市場，高力國際零售房地産高級副董事楊灏建議：商場在未來應了解品牌對社區目標消費群的影響，以社區目標消費群為主打客戶，通過線上線下聯動，從而使業務得到發展。

電商是互聯網和信息技術的應用，也是未來的大勢所趨。電商的存在並不是零售房地産的唯一競争對手。商家應該抱有的态度不是把其視為敵人，而是通過研究、整合等手段，将線上線下有效整合。如今電商趨向品牌化發展，其商業環境一直在優化；而線下方面，因為消費者的生活、消費、社交不會僅僅在電腦屏幕前發生，則使其對線下消費有所需求。因線上和線下都有其存在的價值，短期内雙方的存在不會造成相互之間的威脅。

楊灏表示：互聯網是商業前進的踏腳石，在未來的商業發展中，商家可以通過以下三點提升業務：

1)在商業空間的設計上，通過社區的空間聯合線上與線下，為消費者提供多層次的體驗空間。

2)在招商階段，應該先考慮品牌對社區的影響力，對線上與線下的結合能力，而不是單一考慮品牌對租金的承受能力。

3)在運營階段，通過創造社區活動的空間與話題，讓目標消費者有更多的參與感，提升人流量及消費者粘度。