中信建投：投資改善尚需等待

我們認為行業已經迎來輕裝上陣的全新階段，随着貨币政策調整周期的啟動，終端需求将延續此前放量趨勢，從而推動企業新的補庫存周期以及擴張彈性，但考慮到銷售對投資的滞後性，我們認為投資增速下行趨勢仍将延續至明年。

新開工維持穩定，投資改善仍需等待：1-11月份，全國房屋新開工面積16.47億平方米，同比下降9%，降幅相對1-10月繼續收窄3.5個百分點。住宅單月新開工面積為1.18億平米，同比下降33.8%，主要由于去年拿地規模提升推動的高基數導致，供給端的發力仍需等待下遊預期扭轉。1-11月份，全國房地産開發投資8.66萬億元，同比增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點，我們認為行業已經迎來輕裝上陣的全新階段，随着貨币政策調整周期的啟動，終端需求将延續此前放量趨勢，從而推動企業新的補庫存周期以及擴張彈性，但考慮到銷售對投資的滞後性，我們認為投資增速下行趨勢仍将延續至明年，我們再次強調地産投資越差，地産股投資機會越大！

高基數下土地投資快速回落：1-11月份，房地産開發企業土地購置面積3.0億平方米，同比下降14.5%。土地成交價款8657億元，同比下降0.1%，年内增速首次轉負。11月份土地數據出現大幅下降主要在于去年同期的高基數，在當前市場環境下，房企布局思路趨于理性，考慮到12月土地成交仍難以顯著恢復，我們預計全年房企拿地規模将同比下降10%以上。前11月土地成交均價較1-10月微升1.7%，同比增長17%，土地市場的表現取決于所在區域成交的分化，主流市場的土地價格仍将持續受到追捧，這點也已經逐漸成為房企的共識。

住宅成交回暖趨勢延續：1-11月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降8.2%，而單月住宅銷售面積1.1億平米，環比增長15%，這點與我們跟蹤重點城市回暖是一致的。在10月份的良好成交下，11月繼續回暖也印證了我們此前判斷，我們繼續維持12月供需交互提升的判斷，主流城市中這一趨勢将更為顯著。11月全國住宅均價5818元/平米，同比增長6.2%，環比下降1.3%，顯示價格依然在底部區域徘徊。雖然我們對于後續成交改善持樂觀态度，但價格能否企穩回升有待進一步的供需角力。

單月信貸創年内新高：1-11月份，房地産開發企業到位資金11.0萬億元，同比增長0.6%。其中10月新增個人按揭貸款為1235億元，同比下降3.3%，從絕對值來看，個人按揭貸款從8月份以來呈現逐月回升的态勢，且1235億的規模也已經創下年内新高，這點也符合我們一直強調的流動性逐步改善的判斷。随着降息的落地，結合央行以及證監會文件“認房不認貸”新政的執行，行業流動性拐點明确，将成為助推需求繼續釋放的催化劑。

第一，新開工維持穩定，投資改善仍需等待

1-11月份，全國房屋新開工面積16.47億平方米，同比下降9%，降幅相對1-10月繼續收窄3.5個百分點。其中，住宅新開工面積11.46億平方米，同比下降13.1%，辦公樓和商業營業用房新開工面積增速較1-10月皆有所收窄，分别回落至13.1%和-1.0%。住宅單月新開工面積為1.18億平米，同比下降33.8%，主要由于去年拿地規模提升推動的高基數導致，而從絕對數來看，8月份以來全國住宅新開工規模維持平穩，供給端的發力仍需等待下遊預期扭轉。

1-11月份，全國房地産開發投資8.66萬億元，同比增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點，其中，住宅投資5.87萬億元，同比增長10.5%，增速回落0.6個百分點。單月房地産開發投資同比增長7.6%，創下年内單月增速新低，這點也與我們實際觀察到的房企投資決策相符。分區域而言，東、中部投資增速繼續下探，而西部地區則出現下半年以來首次增速回升。

站在年底回顧2014年地産行業歷程，是一段逐步擺脫身上附贅的過程，在限購限貸等行政政策逐步解除，金融端資金支持悄然恢復，我們認為行業已經迎來輕裝上陣的全新階段，随着貨币政策調整周期的啟動，終端需求将延續此前放量趨勢，從而推動企業新的補庫存周期以及擴張彈性，但考慮到銷售對投資的滞後性，我們認為投資增速下行趨勢仍将延續至明年，具體的築底企穩時點仍需觀察流動性的改善程度。我們再次強調地産投資越差，地産股投資機會越大！！！

第二，高基數下土地投資快速回落

1-11月份，房地産開發企業土地購置面積3.0億平方米，同比下降14.5%，降幅較1-10月擴大了15.7個百分點。土地成交價款8657億元，同比下降0.1%，年内增速首次轉負。11月份土地數據出現大幅下降主要在于去年同期的高基數，13年四季度地方政府積極推地，也是部分房企非理性拿地的窗口期，11月土地購置面積8115萬平米，為歷史峰值，同時從今年絕對數而言，11月土地成交也並不理想，環比延續下降趨勢，在當前市場環境下，房企布局思路趨于理性，考慮到12月土地成交仍難以顯著恢復，我們預計全年房企拿地規模将同比下降10%以上。

前11月土地成交均價較1-10月微升1.7%，同比增長17%，在土地市場普遍出現調整的趨勢下，土地價格依舊堅挺。從溢價率來看，11月40個大中城市中，一二線城市土地溢價率分别為10%和11%，三線城市溢價率則依然維持在低位，土地市場的表現取決于所在區域成交的分化，主流市場的土地價格仍将持續受到追捧，這點也已經逐漸成為房企的共識。

第三，住宅成交回暖趨勢延續

1-11月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月擴大0.4個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9。2%，商業營業用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額6.4萬億元，同比下降7.8%，降幅相較前10月收窄0.1個百分點。單月住宅銷售面積1.1億平米，同比下降13%，但從環比來看，較10月份增長15%，這點與我們跟蹤重點城市回暖是一致的。分區域來看，1-11月除了西部區域，東部、中部地區銷售皆有所回落。

從6月底以來我們認為是市場上最早最堅決看待市場回暖趨勢，目前整體市場基本已去行政化，限購政策已經全面退出歷史舞台，輔以央行新政的逐步落地，強化對于地産市場的剛需改善需的信貸支持，近期各地公積金政策也接踵而來，這些都對需求釋放形成支撐。在10月份的良好成交下，11月繼續回暖也印證了我們此前判斷，我們繼續維持12月供需交互提升的判斷，主流城市中這一趨勢将更為顯著。

11月全國住宅均價5818元/平米，同比增長6.2%，環比下降1.3%，百城住宅成交均價環比仍然繼續下降0.38%，價格環比下降的城市重新有所回升，顯示價格依然在底部區域徘徊。基于高庫存以及資金壓力，以價換量在轉機初顯的階段仍然是市場主基調，雖然我們對于後續成交改善持樂觀态度，但價格能否企穩回升有待進一步的供需角力。

　　第四，單月信貸創年内新高

1-11月份，房地産開發企業到位資金11.0萬億元，同比增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個百分點。其中，國内貸款1.93萬億元，同比增長9%；自籌資金4.6萬億元，同比增長8.2%；個人按揭貸款1.2萬億元，同比下降4.2%，降幅比1-10月收窄0.1個百分點。單月來看，10月新增個人按揭貸款為1235億元，同比下降3.3%，從絕對值來看，個人按揭貸款從8月份以來呈現逐月回升的态勢，且1235億的規模也已經創下年内新高，這點也符合我們一直強調的流動性逐步改善的判斷。随着降息的落地，結合央行以及證監會文件“認房不認貸”新政的執行，行業流動性拐點明确，将成為助推需求繼續釋放的催化劑。