海通證券：供需剪刀差逐步收斂，看好15年行業恢復

行業1-11月累計數據繼續呈現銷售端降幅回升，供給端降幅擴大趨勢。以上特征反應出行業進入加速去庫存階段。

1.行業數據回顧和預測

2014年1-11月行業累計銷售額、累計土地購置面積、累計新開工面積和累計投資增速分别是-7.8%、-14.5%、-9.0%和11.9%，行業1-11月累計數據繼續呈現銷售端降幅回升，供給端降幅擴大趨勢。以上特征反應出行業進入加速去庫存階段。11月數據特點分析如下：

1)單月銷售創年内新高，政策刺激帶來積極恢復

11月行業單月銷售額0.81萬億，環比增長13.11%，同比-7.03%。11月單月數據屬年内最高。數據同比下行主要因素為去年基數過高。目前10月限貸政策放松後各銀行房貸利率優惠力度已明顯加大，銷售保持底部擡升趨勢。

目前北京、上海利率水平較此前明顯回落。廣州、深圳也降至全年最低位。少數銀行，如匯豐銀行推出的8.8折優惠，令一線城市房貸利率全部重回“8”時代。我們重申看好行業基本面加速見底。考慮銷售基數等原因，預計最慢2015年2Q同比數據将呈現明顯提升趨勢。

2)市場供需剪刀差呈現收斂趨勢

11月新開工、土地、投資累計增速呈現降幅擴大趨勢。而銷售面積呈現降幅趨穩和收斂趨勢。以上特征反映出開發商當前處于持續降庫存狀态。考慮2014年土地購置大概率同比繼續下行，預計2015年下半年開始市場供應将呈現明顯收窄趨勢。屆時市場有希望重新回歸供需平衡狀态。

　　3)對2015年市場預測

從供給角度看，一線龍頭開發商從2014年2Q開始緊縮土地投資。以上現象在2014年3、4季度更加明顯。考慮目前開發商資金回籠明顯大于土地投資，我們認為以上持續緊縮的最終結果将是市場供需重新回歸平衡。考慮從歷史情況看，開發商去庫存周期到補庫存周期大致12到16個月，我們預計行業在2015年2H将開始進入供需平衡階段。部分優質開發商屆時将進入補庫存周期。

從房地産開發投資以及新開工累計值情況看，2014年相關指標從2Q開始逐月回落。以上因素将為2015年增速觸底營造較好低基數期。我們判斷行業各項增速前低後高，二季度可能是相關數據階段性增速下行分水嶺。

　　2.行業2014年1-11月投資開發穩定回落

2.1房地産投資1-11月同比增長11.9%

1-11月全國房地産累計開發投資為86601億元，同比增長11.9%。相比2014年1-10月同比增長11.9%而言，2014年1-11月減少0.5個百分點。1-11月商品住宅投資58676億元，同比增長10.5%，占房地産開發投資比重為67.8%。

當月環比情況看，11月房地産投資環比10月增加10.8%。11月完成住宅投資環比10月增加8.2%。

1-11月，全國房地産開發企業土地購置面積3.0億平方米，同比減少14.5%。開發商持續将庫存使得歲末土地市場並未明顯起色。

　　2.2房地産新開工繼續同比下滑

1-11月，全國房地産開發企業房屋新開工面積16.47億平方米，同比減少9%；房屋竣工面積7.51億平方米，同比增長8.1%。

從單月數據看，11月份全國新開工面積較10月環比增加4.9%，同比減少31.2%。11月房屋竣工面積較10月增加51.3%。

3.房地産累計銷售面積同比減少8%

1-11月，全國商品房銷售面積10.17億平方米，比去年同期減少8.2%。11月單月銷售面積13223萬平，較10月環比增長16.4%，同比減少11.1%。

1-11月商品房累計銷售額達到64481億元，較去年同期減少7.8%，11月銷售額8096億元，環比10月單月數據增加13.11%，同比減少7%。

從銷竣比情況來看，截至2014年11月銷竣比數據為1.36。與上月相比繼續保持基本持平，顯示供需比繼續維持改善。

4.1-11月房地産資金來源同比增長1%

1-11月全國房地産資金來源總量達到11.01萬億元，較去年同期增長0.6%。11月資金量0.99萬億，環比10月減少4.8%，同比減少19.6%。

從1-11月總資金來源構成情況來看，國内貸款占房地産資金來源的18%，利用外資占比低于1%，自籌資金占42%，其他資金占40%。從11月單月總資金來源構成情況來看，國内貸款占房地産資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占41%，其他資金占44%。

逐個數據分析當月值的話可以看到，房地産資金來源中國内貸款11月達到1517億元，11月貸款值環比10月增加4.9%，同比減少10.7%。個人按揭貸款屬于其他資金範疇，11月個人按揭貸款達到1235億元，環比10月增長12.1%，同比減少3.3%。

以上單月數據表明，銀行按揭貸款雖在前幾個月出現一定程度的改善，但整體而言還是面臨比較大的壓力。

11月當月房地産資金來源中利用外資為41億元，環比10月減少30.8%，同比減少30.1%，外資相比去年有回升但近期開始有所減弱。