高緯環球：上海新建寫字樓走俏或致市場租金走低

未來新增供應已引發寫字樓存量市場租金水平下行壓力。本季度，中央商務區甲級寫字樓的租金下降了2%-3%，報價範圍在人民币10到12元/平米/天。

全球最大的私人房地産咨詢服務公司高緯環球，近日發布了2014年第一季度上海寫字樓市場報告。

報告指出，2013年全年上海國内生産總值增速上升很大程度上由服務業的強勁增長所驅動。全年服務業增加值較上一年度增長8.8%，占上海總産值的62.2%。此外據上海商委報道，在2013年期間新認定跨國公司地區總部42家，其中包括11家亞太總部公司。預計在2014年，外資企業将持續推升對上海寫字樓市場的需求。

第一季度市中心商務區新建寫字樓租賃交易頻繁。預計在四月份正式交付的企業天地5号已達到70%的預租率，本季度新簽租戶包括安吉斯媒體集團、日本電通集團、盛德律師事務所。國内新興影視門戶愛奇藝網也将于4月從企業天地1期遷至5号樓。近期入市的項目也受到諸多外企公司的歡迎，例如森内特國際海運于本季度在金虹橋國際中心新租了800平方米。

高緯環球商業部上海負責人司徒泰山指出，未來新增供應已引發寫字樓存量市場租金水平下行壓力。本季度，中央商務區甲級寫字樓的租金下降了2%-3%，報價範圍在人民币10到12元/平米/天。不過經過協商，業主一般都會提供二至四個月的免租期，因此基于建築面積的成交價大致在9元/平米/天。

南京西路及淮海路部分甲級寫字樓本季度空置率攀升。部分甲級寫字樓的空置率從去年年底的1%-2%攀升至10%以上。然而在甲級寫字樓空置率的上揚的同時，附近頂級寫字樓空置率卻在縮減。嘉里中心二期二座和三座大部分空間已被出租，主要租戶包括賽諾菲集團，雅詩蘭黛，光明食品等。

一季度陸家嘴和竹園區域空置率繼續縮減。陸家嘴甲級寫字樓平均空置率在三月份再創新低，降至僅1%的水平，乙級寫字樓則處在2%至3%的空置率水平。竹園區域的甲級寫字樓幾乎處于満租狀态，乙級寫字樓可租面積也同樣極為有限。

上海自貿實驗區成立後市郊外高橋區域租金暴漲翻倍。本季度外高橋區域平均租金水平為4元/平米/天，一些個案報價甚至高達9元/平米/天。租金水平對于去年八月份的2元/平米/天而言，呈現強勢增長态勢。

高緯環球中國區董事總經理戴瑞德預計新項目将為市場注入亟需的可租面積，尤其對于浦東陸家嘴和竹園地區。上海中心，建成後将成為中國第一、世界第二高建築，按計劃将在2015年初完工並向市場注入超過22萬平方米的辦公面積。屆時陸家嘴區域寫字樓市場的格局定位将發生巨變。

受陸家嘴區域可租面積稀缺的影響，企業從浦西遷往浦東辦公的意願将被推遲到2014年末2015年初新項目入市之時。同時城郊的項目将持續吸納從浦西中心城區遷出的租戶。考慮到近期市中心城區租金的回落及可租面積的上升，租戶擴租或升級的需求将借此得到充分刺激。高緯環球研究部大中華區執行董事林荣傑表示：“新建項目，比如企業天地5号等仍将維持高熱度，現有項目則空出面積虛位以待，市場繼而将迎來輪番洗牌。”