第一太平戴維斯:深圳商用物業市場季度總結及展望(2014年第一季度)

观点地产网

2014-04-16 10:37

  • 預計2014年第二季度有6棟甲級寫字樓入夥,計新增供應面積約68.6萬平方米,全市甲級寫字樓的存量将被推高23%。

    宏觀經濟

    深圳市宏觀經濟數據指标(2014年1-2月)

    宏觀市場環境

    2013年,國民經濟運行總體平穩。全年國民生産總值同比增長77%,創14年來新低,但高于年初所定75%的目标

    2013年,全國規模以上工業企業實現利潤總額62,831億元,比去年同期增長122%。全國固定資産投資同比名義增長193%。

    宏觀房地産市場

    2014年1-2月一手房價格延續上漲态勢,2月全國平均房價已達10960元/平米

    2014年1-2月份,全國房地産開發投資7956億元,同比名義增長193%,增速比去年全年回落05個百分點

    同期房地産開發企業土地購置面積4062萬平斱米,同比增長65%

    商品房銷售面積同比下降01%,增速比去年全年降低496個百分點;其中,住宅銷售面積下降12%,辦公樓銷售面積下降80%,商業營業用房銷售面積增長84%

    深圳甲級寫字樓市場

    第一季度深圳甲級寫字樓市場沒有新的寫字樓入夥。

    全市甲級寫字樓市場淨吸納量約為10.6萬平方米。

    本季度全市平均空置率下跌0.3個百分點至12%。

    本季度全市甲級寫字樓租金環比大漲6%至人民币218.9元每平方米每月,同比上漲15%。租金的上漲主要是由于前海注冊企業的租賃活動上升造成的。

    租金的大幅上漲推動甲級寫字樓平均售價本季度環比上漲4%,至人民币5.2萬元每平方米。

    由于租金與售價的上漲速度相近,第一季度全市回報率環比上升4個基點,至5.05%。

    展望

    預計2014年第二季度有6棟甲級寫字樓入夥,計新增供應面積約68.6萬平方米,全市甲級寫字樓的存量将被推高23%。

    由于更多的企業将進入深圳前海,而前海地區在短期内難以滿足辦公樓的租賃需求,預計2014年深圳中心區的寫字樓售價仍有可能繼續上漲。預計二季度寫字樓空置率将持續下降。新增供應或将減緩寫字樓租金的增速,但租金仍将繼續上漲。

    深圳高端零售市場

    2014年1-2月,社會消費品零售總額增速穩步回升,社會消費品零售總額740.95億元,同比增長6.2%。同期深圳市居民消費價格指數為3.3%。

    第一季度無新購物中心入市,全市現有存量保持在210萬平方米。

    第一季度全市優質零售中心商鋪首層租金均價環比上漲0.7個百分點,約每平方米每月人民币1091元,同比增長幅度為1%。

    展望

    預計2014年二季度将有一處優質零售物業入夥,為位于華強北商圈的和黃世紀匯,共計新增供應約6萬平方米,預計全市優質零售物業存量将被推高2.8%。

    深圳服務式公寓市場

    本季度服務式公寓租金環比上漲2.4%至人民币每平方米每月241元,全市入住率上升0.9個百分點至86.7%。

    展望

    随着前海發展吸引更多商務人士,預計需求将被推高。由于近期供應保持穩定,二季度高端住宅租賃市場的租金預計将有小幅上升,空置率亦将有所降低。

    深圳普通住宅銷售市場

    本季度新房成交均價環比上升8.3%至每平方米人民币23,195元。同期交易量大幅環比下降54%至共計約49.9萬平方米。

    二手市場交易量下降幅度更大,環比下降73.1%至41萬平方米,同比下降83.5%。

    由于一季度交易量大幅下跌,深圳大量現有存量的去化問題日趨嚴重。然而,成交均價的不斷上漲顯示出購房者普遍存在觀望态度,因此預計二季度将有較多需求得到釋放,交易量有望提升。

    展望

    由市場目前平均去化速度來看,一手房存量需要大約九個月才能完全去化。盡管存量水平較高,但無論是一季度有限的新供應還是自一季度以來的累積需求,預計都将推高二季度的交易量及成交均價。

    近期内,預計二季度二手房交易量亦有所回升,并有促使價格上漲的可能。

    完整報告:第一太平戴維斯:深圳商用物業市場季度總結及展望(2014年第一季度)

    審校:劉滿桃



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