第一太平戴維斯：深圳商用物業市場季度總結及展望(2014年第一季度)

預計2014年第二季度有6棟甲級寫字樓入夥，計新增供應面積約68.6萬平方米，全市甲級寫字樓的存量将被推高23%。

宏觀經濟

深圳市宏觀經濟數據指標(2014年1-2月)

宏觀市場環境

2013年，國民經濟運行總體平穩。全年國民生産總值同比增長77%，創14年來新低，但高于年初所定75%的目標

2013年，全國規模以上工業企業實現利潤總額62,831億元，比去年同期增長122%。全國固定資産投資同比名義增長193%。

宏觀房地産市場

2014年1-2月一手房價格延續上漲态勢，2月全國平均房價已達10960元/平米

2014年1-2月份，全國房地産開發投資7956億元，同比名義增長193%，增速比去年全年回落05個百分點

同期房地産開發企業土地購置面積4062萬平斱米，同比增長65%

商品房銷售面積同比下降01%，增速比去年全年降低496個百分點；其中，住宅銷售面積下降12%，辦公樓銷售面積下降80%，商業營業用房銷售面積增長84%

深圳甲級寫字樓市場

第一季度深圳甲級寫字樓市場沒有新的寫字樓入夥。

全市甲級寫字樓市場淨吸納量約為10.6萬平方米。

本季度全市平均空置率下跌0.3個百分點至12%。

本季度全市甲級寫字樓租金環比大漲6%至人民币218.9元每平方米每月，同比上漲15%。租金的上漲主要是由于前海注冊企業的租賃活動上升造成的。

租金的大幅上漲推動甲級寫字樓平均售價本季度環比上漲4%，至人民币5.2萬元每平方米。

由于租金與售價的上漲速度相近，第一季度全市回報率環比上升4個基點，至5.05%。

展望

預計2014年第二季度有6棟甲級寫字樓入夥，計新增供應面積約68.6萬平方米，全市甲級寫字樓的存量将被推高23%。

由于更多的企業将進入深圳前海，而前海地區在短期内難以滿足辦公樓的租賃需求，預計2014年深圳中心區的寫字樓售價仍有可能繼續上漲。預計二季度寫字樓空置率将持續下降。新增供應或将減緩寫字樓租金的增速，但租金仍将繼續上漲。

深圳高端零售市場

2014年1-2月，社會消費品零售總額增速穩步回升，社會消費品零售總額740.95億元，同比增長6.2%。同期深圳市居民消費價格指數為3.3%。

第一季度無新購物中心入市，全市現有存量保持在210萬平方米。

第一季度全市優質零售中心商鋪首層租金均價環比上漲0.7個百分點，約每平方米每月人民币1091元，同比增長幅度為1%。

展望

預計2014年二季度将有一處優質零售物業入夥，為位于華強北商圈的和黃世紀匯，共計新增供應約6萬平方米，預計全市優質零售物業存量将被推高2.8%。

深圳服務式公寓市場

本季度服務式公寓租金環比上漲2.4%至人民币每平方米每月241元，全市入住率上升0.9個百分點至86.7%。

展望

随着前海發展吸引更多商務人士，預計需求将被推高。由于近期供應保持穩定，二季度高端住宅租賃市場的租金預計将有小幅上升，空置率亦将有所降低。

深圳普通住宅銷售市場

本季度新房成交均價環比上升8.3%至每平方米人民币23,195元。同期交易量大幅環比下降54%至共計約49.9萬平方米。

二手市場交易量下降幅度更大，環比下降73.1%至41萬平方米，同比下降83.5%。

由于一季度交易量大幅下跌，深圳大量現有存量的去化問題日趨嚴重。然而，成交均價的不斷上漲顯示出購房者普遍存在觀望态度，因此預計二季度将有較多需求得到釋放，交易量有望提升。

展望

由市場目前平均去化速度來看，一手房存量需要大約九個月才能完全去化。盡管存量水平較高，但無論是一季度有限的新供應還是自一季度以來的累積需求，預計都将推高二季度的交易量及成交均價。

近期内，預計二季度二手房交易量亦有所回升，並有促使價格上漲的可能。

完整報告：第一太平戴維斯：深圳商用物業市場季度總結及展望(2014年第一季度)