中信證券-房地産行業2014年4月份跟蹤報告：房貸去哪兒了？

對4月後市場的判斷。企業不可能同時實現高推貨，高去化和高定價，不同企業開始在不同領域作出犧牲。

投資要點

關注銷售，關注按揭貸款發放。3月商品房銷售同比下降31%。行政調控逐漸轉向雙向。市場基本達成共識：政策将堅持一線城市調控和關注二三四線城市房地産市場可能風險。但市場對于按揭存在分歧，有觀點認為随着利率市場化進程按揭貸款額度将在長期越來越緊張，我們則不能同意這一觀點。

中長期看，中國居民購房行為不存在去杠杆的空間和必要。我們測算，我國居民住宅市值權益相當于居民因為住宅而承擔負債的5-6倍。我國居民杠杆率極低。我國商品房的換手率也相當低，對二手房的按揭支持少，間接說明中國房地産市場不存在任何濫用杠杆的迹象。我們認為，中國住宅市場長期風險不是金融機構的個人貸款業務風險，而是居民核心權益緩慢縮水對經濟的沖擊。我們相信，長期看個人購房沒有去杠杆的空間和必要。

短期來看，購房行為有加杠杆的需要和可能性，判斷按揭貸款支持自住需求的力度會穩中有升。利率市場化的确推升銀行的成本，在2014年一季度影響按揭貸款發放，提高了貸款平均成本。但我們認為，銀行很難繼續大規模提高按揭貸款利率。消費貸和其他個人負債渠道存在，事實上造成購房首付管制的軟化。資本管理高級辦法的試行，将有效降低按揭貸款風險權重繫數。監管層鼓勵首套房貸的态度，也限制按揭貸款利率進一步上行。

對4月後市場的判斷。企業不可能同時實現高推貨，高去化和高定價，不同企業開始在不同領域作出犧牲。我們判斷，4月銷售環比3月略有下降，但同比降速可能會有所收窄，随後企業定價會更加理性。土地市場至今仍然景氣，但參與者多為非主流的發展商。我們預計二季度起土地市場會有所降溫，四季度或将達到土地市場的階段性低點。

風險提示：在銷售的箱體震蕩中，銷售速度突破下限的風險。

預期最差時間點或已到來，政策更趨差别化，維持行業“強于大市”的投資評級。我們認為，市場預期已經達到低位。未來市場對于按揭貸款增長的判斷，對于城市調控政策的判斷，對房價的判斷，都很難比之前更加悲觀。盡管從基本面來看，行業還有平緩下行的空間，但地産股的估值和盈利預測都很難下調。我們認為地産股将在未來三個季度存在超額收益，看好保利地産、金地集團、萬科A、招商地産、華夏幸福、首開股份、金融街等。

中信證券-房地産行業2014年4月份跟蹤報告：房貸去哪兒了？