安信證券-房地産行業：龍頭企業銷售放緩，萬科、金地擴張減速

本輪行業調整周期與以往不同，行業整體處于從三四線回收到一二線的過程中，龍頭企業也難以保持以往較好的銷售業績，同樣也面臨銷售增速下滑以及拿地成本大幅上升的局面，闆塊仍無趨勢性機會。

行業龍頭3月銷售增速放緩，萬科、金地優于行業：今日保利、招地、金地公布一季度銷售情況，保利地産一季度簽約面積218萬平方米、金額281億元，同比分别減少23.7%和8.7%。其中3月降幅擴大，面積和金額同比下降45.8%和13.8%；招商地産一季度銷售面積69.0萬平方米、金額96.0億元，同比增長0.2%和7.2%。但3月單月面積和金額分别同比下降33.0%和11.0%；金地集團一季度銷售面積57.7萬平方米、金額77.1億元，同比分别下降11.8%和10.8%。其中3月單月降幅有所收窄，面積和金額同比分别下降3.7%和6.8%。

此前萬科公布一季度銷售業績，一季度銷售面積和金額同比分别增長11.7%和24.2%，其中3月單月同比下降4.8%和5.1%。我們統計的46個城市1季度商品住宅銷售面積同比下降18.8%，其中3月下降29%。萬保招金中，保利地産銷售面積增速明顯低于行業，招商地産3月銷售面積增速也低于行業。萬保招金合計一季度銷售面積和金額分别為759萬平方米和996億，同比分别變動-4.0%和+8.3%，其中3月單月面積和金額分别為233萬平方米和326億，同比分别下降23%和9%。(詳見表一)

除招商地産積極拿地外，萬科、金地擴張速度均有所減緩，各企業拿地成本卻明顯上升：保利地産一季度獲得土地項目12個，新增土地權益面積372萬平方米，同比減少14.8%，但土地均價3513元/平，同比增29.7%。招商地産一季度拿地相對激進，獲得11個項目，按最大容積率計算建築面積408萬平方米，去年同期公告僅獲得5個項目，83萬平方米。今年一季度拿地均價2819元/平(不含博鰲大靈湖項)，同比增5.7%，除1個廣州番禺項目外均處在二、三線城市。金地集團一季度獲得4個項目，建築面積63.3萬平方米，同比下降70%，樓面地價6001元/平，同比增長15.5%。

此前萬科公布一季度新增項目建面253萬平方米，同比下降63%，樓面均價4496元/平，同比增60.4%。一季度除招商地産在二、三線城市加速擴張外，其他龍頭地産企業均放緩了拿地速度。另一方面，各企業拿地成本均明顯上升，萬保招金一季度拿地均價同比增18%。(詳見表二)

維持行業“同步大市-A”的投資評級：當前房地産市場和我們前期判斷的一致，一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降，沒有人口持續流入的三四線城市需求不足已經顯現，一、二線城市的部分住宅需求也進入觀望的階段，我們認為銷售增速的下滑才剛剛開始。另一方面，由于開發企業的集體回歸一、二線城市，土地均價開始大幅上升，企業盈利能力逐漸下降。

政策面存在一些邊際改善的空間，但並不大，不可期望過高。

需要關注的是，本輪行業調整周期與以往不同，行業整體處于從三四線回收到一二線的過程中，龍頭企業也難以保持以往較好的銷售業績，同樣也面臨銷售增速下滑以及拿地成本大幅上升的局面，闆塊仍無趨勢性機會。繼續強烈建議關注京津冀一體化相關個股、以及增發底價大幅高于目前股價的地産股。推薦組合：京津冀一體化的華夏幸福、首開股份、金隅股份，轉型的陽光城、華業地産，關注新華聯。

-風險提示：金融體繫去杠杆、經濟增速下滑超預期，再融資受阻。

安信證券-房地産行業：龍頭企業銷售放緩，萬科、金地擴張減速