中信證券-房地産行業重大事項點評：制度改革開啟行業發展廣闊空間

“滬港通”和其他一些金融市場開放的改革，正在合流兩地的投資主體。地産行業再融資的恢復，則可能使得A股的投融資機制略接近香港市場。

事項：

4月10日，中國證監會和香港證券及期貨事務監察委員會發布聯合公告，稱為促進内地與香港資本市場共同發展，兩方決定原則批準開展“滬港通”。

評論：

金融改革推動藍籌股吸引力進一步提升，不宜孤立看待滬港通的改革

“滬港通”作為金融改革的一部分，其推出有利于增加兩地資本市場的整體吸引力，而不是單純作為一種資金流動的安排，出現估值的此消彼長。而且，“滬港通”並不是一個孤立的事件，而是和其他一繫列資本市場制度改革，乃至金融改革相關的安排。這一安排，體現了決策層對于兩地資本市場的重視和銳意改革的決心。從大局觀來看，滬港通和人民币國際化，利率市場化，大盤藍籌的T+0和個股期權改革等，都是相互關聯，相互推進的關繫。

這些改革有利于提升包括地産龍頭在内的藍籌企業的估值水平。

相比資金偏好，投融資機制安排對兩地地産股估值分化影響同樣很大

歷史原因，地産闆塊只有一家A+H公司，即北辰實業。不過，無論在滬深兩市還是在香港市場，都存在大量有影響力的房地産上市公司。房地産行業同質性強，滬深港三地上市的房地産企業，規模上千差萬别，經營模式大同小異。可是，三地房地産公司的估值差異比較大。這種差異，最明顯還不是估值水平整體性高低，而是估值水平結構性差異。龍頭公司方面，A股長期處于估值折價狀态，保利地産/萬科等行業龍頭估值遠低于中國海外發展和華潤置地等公司。而中小地産公司方面，A股長期處于較明顯溢價狀态。

資金偏好是造成這一現象的重要原因。香港市場無風險利率相對低，市場對穩定增長的行業龍頭較認同，也相對認可現金分紅價值。香港市場不僅中小市值的地産股估值較低，其他一些中小規模的企業股票估值也較低。

投融資制度的安排，也使得兩地上市同行業股票估值大不相同。海外相對寬松的股票增發上市的環境，使得中小市值企業的股票供給從來不稀缺，龍頭公司的市值管理意義顯著。

境外金融衍生品蓬勃發展和T+0的制度，也使得大地産公司能夠吸引各類風險偏好的投資者。

“滬港通”和其他一些金融市場開放的改革，正在合流兩地的投資主體。地産行業再融資的恢復，則可能使得A股的投融資機制略接近香港市場。

中信證券-房地産行業重大事項點評：制度改革開啟行業發展廣闊空間