海通證券-廣宇發展跟蹤報告：拟注入優質資産增強未來發展

公司本次交易由發行股份購買資産和發行股份募集配套資金兩部分組成。公司拟按照定價基準日前20個交易日均價7.21元/股價格發行17.37億股購買大股東重慶、宜賓、海南、北京等項目開發權。

事件：

公司公告發行股份購買資産並募集配套資金草案。

投資建議：

公司本次交易由發行股份購買資産和發行股份募集配套資金兩部分組成。公司拟按照定價基準日前20個交易日均價7.21元/股價格發行17.37億股購買大股東重慶、宜賓、海南、北京等項目開發權。同時公司拟非公開發行5.79億股，募集不超過41.74億元用于北京和海口項目建設。截至2013年12月31日，本次注入完成後公司在建拟建項目權益建築面積為約956.13萬平方米，扣除部分已售樓盤面積，廣宇發展土地儲備約為877.83萬平方米。公司将實現在北京、重慶、宜賓、濟南、海口、三亞等地域的布局，擴大市場占有率。公司的資産規模、收入水平和土地儲備規模将大幅上升，從而有利于進一步壯大公司的主營業務、提升公司的綜合競争能力、市場拓展能力和後續發展能力。在不計算定增新增加股份和未來其他股份增加情況下，預計資産注入完成後公司總股本在22.5億股。按照業績承諾，注入資産2014年、2015年、2016年增厚上市公司EPS在0.48元、0.53元和0.5元。考慮到重組事項具備不确定性，我們對公司給予“暫不評級”建議。

主要内容：

1、大股東優質資産注入。公司本次交易由發行股份購買資産和發行股份募集配套資金兩部分組成。公司拟按照定價基準日前20個交易日均價7.21元/股價格發行17.37億股購買大股東重慶、宜賓、海南、北京等項目開發權。

與此同時，根據非公開發行股票募集配套資金總額不超過本次交易總金額的25%，預計募集配套資金總額不超過41.74億元，對應增發股本5.77億股。以上兩項合計發行股份23.08億股。本次交易有效擴充了公司的優質土地儲備，提升了資産質量，豐富了資産及業務結構，企業經營實力得以增強，提升公司的持續盈利能力和核心競争力。

2、本次資産注入規模大，項目未來具備盈利前景

2.1 注入後大股東持股比例進一步集中

在不加算定向增發募集資金的情況下，本次發行股份購買資産完成後上市公司總股本将增至22.5億股，其中：魯能集團及其一致行動人都城偉業合計持有上市公司17.989億股份，占上市公司總股本的79.97%，魯能集團仍将是上市公司的控股股東，國網公司仍将作為上市公司的實際控制人。本次交易不會導致上市公司變更實際控制人。

2.2注入資産評估增長率情況

本次拟注入標的資産賬面價值為53.74億元，預估值為125.23億元，評估增值71.48億元，增值率133.00%。評估增值原因主要是由于各標的公司土地取得成本較低，考慮合理的開發利潤後，房地産項目存在一定增值。

2.3 注入完成後公司土地儲備大幅提高

截至2013年12月31日，本次注入完成後公司在建拟建項目權益建築面積為約956.13萬平方米，扣除部分已售樓盤面積，廣宇發展土地儲備約為877.83萬平方米。涉及項目總投資額約為128.76億元，該等項目已經完成投資32.5億元，剩余資金中標的公司将通過利潤結存解決約17.21億元，通過債權融資募集約19.42億元，剩余通過銷售收入再投入金額約59.63億元。

海通證券-廣宇發展：跟蹤報告：拟注入優質資産增強未來發展