海通證券-房地産行業：共有産權房，住房保障體繫的有益嘗試

“共有産權房”，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋産權。

事件：

住建部日前召集部分城市在北京召開共有産權住房試點城市座談會。會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明确被列為全國共有産權住房試點城市。

投資建議：

什麼是共有産權房？即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋産權。房屋産權可由政府和市民平分，未來市民可向政府"贖回"産權。共有産權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點，之後在貴州、上海等地都有推廣。從目前發展看，共有産權房是保障性住房的補充形式，但其在土地屬性和價格形成機制上與保障性住房存在部分區别。

A）土地屬性方面。由于共有産權房屬于政府和個人共同擁有，因此其産權相對明晰。從實際操作看，公有産權房土地需要走招拍挂程序，有明确的産權歸屬和使用期限定義。保障性住房因為隐含部分政府補貼和公益性職能，部分土地屬于政府劃撥或者配建。

B）定價機制方面。從目前操作案例看共有産權房采用市場化定價。保障性住房多為政府指導價格，屬于非市場化定價。以上土地屬性和定價機制的區别使得保障性住房和共有産權房在适用對象上也存在差異。相比保障性住房的中低收入群體，共有産權房主要是城市夾心層，購房人具備一定經濟實力，不滿足保障性住房條件，但又無力承擔商品房市場價格。

共有産權房實質是政府将部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，並未來逐步收回。由于公有産權房目前並無統一操作規定，從目前各地方操作方式看，公有産權房實質在于政府将部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，並在未來逐步收回。政府在土地出讓時将部分土地出讓金收入或者稅費收入作為共有産權房入股資金入股。由于政府讓渡部分土地收入，因此共有産權房地價相對低使得對應形成的商品房價格較低。消費者按比例購買共有産權房股份。份額持期到期後個人可選擇按照市價購買剩余股權，或者在二級市場賣入産權比例（政府有優先購買權），或者保持現有比例不變。

對共有産權房意義仍存在分歧。考慮到共有産權房實質是政府将部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，並在未來逐步收回，因此以上方式是否會帶來更大尋租空間暫時不得而知。此外，考慮地方财政收入依舊來自土地，政府能夠通過土地給予的補貼程度有限。短期來看，共有産權房仍處于試點和摸索狀态，市場影響力不大。

共有産權房，住房保障體繫的有益嘗試。我們認為共有産權房是中國住房保障體繫逐步完善的有益嘗試。政府高端有限制，中端有市場，低端有保障的綜合化住房體繫構建有利于行業長治久安。截至2014年4月4日，A股市場PE（TTM）在12.07倍，房地産闆塊動态PE（TTM）在11.6倍。後期建議從以下思維擇股：1）重點推薦機構低倉位，低估值的藍籌企業，包括萬科、保利、金地、招商，2）高彈性品種，華夏、荣盛、陽光城、世聯、泰禾，3）融資企業，廣宇集團。

海通證券-房地産行業：共有産權房，住房保障體繫的有益嘗試