世聯行：經濟下行，政策放松預期升溫

在經濟表現疲軟，增長下行的情況下，房地産開發投資增速下行更是經濟不能承受之重。

從政府的表态和行動來看，其目標很明确，旨在通過市場化的手段，通過建立房地産調控的長效機制來實現房地産市場的平穩健康發展。但短期宏觀經濟的持續下行，仍然需要房地産行業的穩定來托底。在經濟表現疲軟，增長下行的情況下，房地産開發投資增速下行更是經濟不能承受之重。

　　“穩增長”須保投資，關鍵在于基建和房地産

今年拉動經濟增長的三駕馬車動力均顯不足。具體來看，投資增速持續走低，1-2月全社會固定資産投資增長17.9%，增速比去年全年低1.7個百分點，比去年同期低3.3個百分點，創下近6年來的新低。盡管2013年以來消費增長不斷加快，但這一勢頭在今年戛然而止。1-2月份，全社會消費品零售總額名義增長11.8%，創下2009年2月以來新低。出口方面，1-2月份，出口同比下降1.6%，增速大大低于去年全年的7.9%，雖然外圍經濟改善與人民币貶值有望提振出口，但出口對經濟增長的貢獻率難以跟以往相提並論。3月份以來經濟增速較前兩個月以來有所好轉，但是近期公布的經濟數據仍然乏善可陳。總之，今年經濟增長下行已經是共識，經濟依靠其自身的運轉難以實現7.5%的增長目標。

在此背景下，李克強總理釋放穩增長訊号，稱已為今年應對經濟波動做好政策儲備，将有針對性出台有力措施，有能力、有信心把經濟運行保持在合理區間。維持經濟增長的政策主要有财政政策、貨币政策和産業政策。從長期看，财政政策是無效的，其本質在于透支未來，前車之鑒，後車之師，當年的歐債危機主要就是希臘等國家過度的透支導致。貨币政策並不能增加增長的潛力，只能增加增長的穩定性，防範經濟危機。過度的放松貨币政策只能導致本已不合理的經濟産業結構更加扭曲，2008年推出的“四萬億”就是一個例子。産業政策有助于增加經濟增長潛力，但通過調整産業結構釋放生産效率並無法一蹴而就。因此短期内保持經濟增長還在于保投資。我們認為本輪穩增長将更加具有針對性，並非跟過往那樣單純的依靠财政政策和貨币政策大規模刺激投資，但保持房地産開發投資穩定是非常有必要的(基建投資和房地産開發投資占固定資産投資的比例高達40%)。

房地産開發投資增速大概率下行，政策放松預期升溫

基建投資暫且不論，保持房地産市場健康平穩發展是保證房地産開發投資穩定的前提，一季度的市場表現疲軟，銷售增速持續放緩，房地産開發投資增速未來大概率也将緩慢下行。在此背景下，房地産調控政策放松的預期逐漸升溫，近期媒體報道：繼溫州傳出上報松綁限購的方案後，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和讨論松綁限購的可能性。我們認為房地産企業再融資正式開閘是市場化調控的一大步，未來一切強加在房地産上的行政政策諸如限購、限價等将逐步退出歷史的舞台。

短期來看，在市場化和分類調控思想的指導下，未來地方政府在房地産調控上将具有更多自主權，區域調控政策差異化的策略将成為常态。事實上，這更符合當前不同城市嚴重分化的現實。而再次提出“抑制投機投資性需求”則意味着熱點城市限購政策短期内不會退出，市場冷淡的城市政策将趨于松動，松動的方向主要是放開限購、降低二套房貸款門檻和通過調降首付比例，降低中等收入居民的購房門檻等。但是鑒于限購政策在抑制投機投資需求中起到的重大作用，預計最大的可能是且放松且珍惜，全面放開的概率比較小，更多的是進行微調，比如放開非戶籍常住人口購買二套房等。