安信證券-保利地産：銷售放緩，業績平穩增長

公司計劃今年完成房地産投資1166億，新開工1750萬平，竣工1350萬平，同比分别增17%、3.4%和6.8%。

業績平穩增長，符合預期：發布年報，2013年實現收入和利潤分别為924億和107億，同比分别增長34.0%和27.4%，EPS為1.51元。毛利率32.2%，較去年下降4個百分點。三費合計47.5億，同比增26%，占比5.1%，較去年下降0.4個百分點。ROAE為22.95%，同比增1.11個百分點。公司拟每10股派2.94元(含稅)並轉5股，現金分紅率19.53%，基本和去年一致。

銷售增速回落，一、二線城市土地儲備豐富：2013年公司實現結算面積1064萬平，同比增18%，結算收入1253億，同比增23%，銷售增速較2012年明顯回落，並低于全國平均水平，2012年公司銷售金額同比增39%，2013年全國銷售金額同比增27%。此外，公司今年前2月實現銷售面積和金額159萬平和177億，同比下降10.0%和5.5%，也低于行業。産品結構方面，公司144平成交套數占92.2%，首次臵業占比85.9%。

2013年公司新增54個項目，權益比例較2012年上升7個百分點至72.3%。權益建面1321萬平，權益地價408億，折樓面價3111元/平，同比降8.1%。公司繼續堅持一二線中心城市為主的區域布局戰略，期末公司在建拟建項目228個，可售建面8330萬平，其中3333萬平已簽約，4997萬平待售，一二線城市占83%。

計劃加大商業、地産基金及養老地産等業務：期末公司持有84萬平商業物業，較2012年小幅下降，租賃收入11億元，較2012年增2億元；房地産基金突破200億，較2012年增80億，排行業第一。此外，公司發布中國式養老産業戰略，在北京、上海和成都有項目。

公司财務安全性良好：期末預收款1072億，同比增18%，剔除預收款的資産負債率為43.8%，同比升1.7個百分點，優于行業。公司去年8月首次發行美元高級債券，票面成本4.5%，融資渠道進一步擴寬。

公司保持穩健的開復工進度：公司計劃今年完成房地産投資1166億，新開工1750萬平，竣工1350萬平，同比分别增17%、3.4%和6.8%。

投資建議：維持“增持-A”投資評級，我們預計公司2014年至2015年EPS分别為1.89和2.21元，對應的收入增速分别為31%、16%，淨利潤增速分别為25%、17%，6個月目標價為9.44元，相當于2014年5倍的動态市盈率。

風險提示：房地産調控、貨币政策發生大幅變化導致業績不達預期。

安信證券-保利地産：銷售放緩，業績平穩增長