中信證券-房地産行業周報：平穩,誰說不可以？

全國30個主要城市商品房成交面積同比下降了18.8%。由于三四線城市基數更低，預計全國商品房成交面積的同比降幅不大。

本周視點

2014年初到3月28日，全國30個主要城市商品房成交面積同比下降了18.8%。由于三四線城市基數更低，預計全國商品房成交面積的同比降幅不大。2014年2月，百城住宅價格指數環比上漲0.54%，且全國住宅價格的增幅處在不斷回落的通道中。市場确實相當平穩，而且這種平穩已經持續了很長時間。央行全國城鎮儲戶問卷調查反映，預期房價上漲居民占比僅有28.3%，達到2012年下半年以來的最低點。同樣在央行這份問卷中，計劃買房的比例上升到2013年以來最高點，認為房價過高難以接受的比例下降到2009年下半年以來的最低點。我們認為，全國居民對房價的認識高度理性客觀。

不過，有很多投資者認為，這種平穩只是一種過渡的狀态，而不是一種穩定的狀态。

的确，世界上很少有其他經濟體，在很長的時間内既沒有房價大幅上漲的預期，也沒有房價下降的預期。但世界上同樣也沒有很多其他經濟體，出台限購限貸政策；沒有很多其他的經濟體，采取分階段利率市場化的政策；沒有很多其他經濟體，長期執行計劃生育政策，並可以采取松緊調節的人口政策放松；沒有很多其他經濟體，有如此龐大規模的人戶分離問題，戶籍人口城鎮化率遠遠低于常住人口城鎮化率；沒有很多其他的經濟體，有規模如此龐大的影子銀行，而房地産企業的資金大量來源于“類信托”的融資渠道。我們認為，不同于一般國家，中國房地産市場有其特殊性，雙向調控下房地産市場将長期保持平穩。

改革需要解決的問題很多。比如，如何解決夾心層居民存在購房意願和商品房購置成本過高之間的矛盾；如何找到銀行體繫控制風險和無房戶需要信貸資金支持購房置業之間的平衡；如何解決人口和資金的淨流動方向和土地開發側重方向不同的問題；如何同時積極籌措經濟發展和保障民生所必須的資金，又不過分依賴于土地财政的問題；如何有效調整房地産行業資金來源結構，控制剛性兌付環境之下的資金池依賴，削弱金融體繫的整體風險問題……但是，這些改革，應該都需要一定的時間。

改革需要時間，在短期内不斷對沖市場的“方向性風險”才成為了調控的核心任務。對沖的目的，就是把銷售速度維持在一個窄箱體，使全社會既沒有房價上漲預期，也沒有房價下跌預期，使資産價格高度穩定。這就是雙向調控。先破後立不是可以接受的選項，休克療法也不是可以接受的選項。雙向調控，說起來神秘，實際上很簡單——就是在房價上漲預期強的時候第一時間降低預期，在房價下跌預期剛要形成時消滅這一預期。而當前豐富的行政管控措施，又使得這種預期的管控並不困難——只要政府對于房地産市場有比較前瞻的認識即可。

我們認為，行業的風口正在逐漸轉向資本市場，平穩的市場有利于房地産股估值的恢復。我們看好龍頭地産股的表現，建議投資者抓住四月份銷售數字恢復和政策預期進一步平穩的良好時間窗口。

中信證券-房地産行業周報：平穩,誰說不可以？