安信證券-房地産行業：對放松限購不可期望過高

目前雖然經濟較差，但房價在高位，房地産開工和投資也在高位，中國已不大可能再寄希望于釋放房地産的增長來拉動經濟。

近期經濟形勢嚴峻，市場中關于放開房地産限購的預期逐漸增加。對此，我們認為不可期望過高。

全面放開限購完全不可能。目前雖然經濟較差，但房價在高位，房地産開工和投資也在高位，中國已不大可能再寄希望于釋放房地産的增長來拉動經濟。此外，花了3年時間建立起來的剛需主導的相對健康的房地産市場，在樓市抑制投資投機需求的長效機制未建立的時候，全面放開限購将變成投資、投機市場。事實上中央對涉及限購政策的調整始終非常謹慎。在2011年全面限購後，2012年的保增長也很困難，中央對地産政策的态度也的确稍有緩和，但中央只是默許了地方政府出台的各種公積金貸款放松、普通住宅標準調整等非核心政策的調整，所有涉及限購變化的政策一律被叫停。

放松的時機並未到。跟以往兩次放松相比，目前樓市並不差，完全不需要放松，放松的效果也不會很好。今年以來，一二線城市樓市雖然我們跟蹤的40個城市銷售數據今年以來同比下滑較為明顯，但2013年上半年的基數過高，參考意義不大。與2012年同比數據意義更大，這一數據目前仍有正增長，目前還未有出現全國性的樓市降價。從房地産投資的情況看也較為良好。

放松的力度會很小。少數城市限購可能會松綁(如溫州)，但松綁空間很小，對需求改善幅度會非常有限，最多是誤傷剛需的政策需要糾偏。

過去的限購政策大體是合理的，但也有少數剛性的改善需求受到不合理的政策的影響。如外地戶籍家庭在滿足限購條件後，仍然只能擁有一套住房，改善受到影響。未來如果地産極差需要穩定市場的時候，可能會放開符合條件的外地家庭的第二套房。另外，認房又認貸的政策也有可能在未來會改善。但這些糾偏性的政策不足以使行業轉向。

總體看，我們認為中國的房地産價格、開工量、投資都在高位，地産已經不大可能成為帶動經濟的引擎。在長效機制建立前，限購不可能全面放開，中國也不可能寄希望于投資、投機需求來主導樓市。經濟快速下滑的背景下，少數城市可能會将誤傷剛需的政策進行糾偏。從時間點來看，目前行業基本面尚可，完全不需要放松，即使放松也未必會收到好的效果。

未來地産行業的調控政策應該是遵循底限思維，不會有大的變化，地産股的趨勢機會來自于基本面築底後的回升。我們繼續強烈建議關注京津冀主題，推薦華夏幸福、首開股份、金隅股份。

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