世聯行:2013年年度報告

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2014-03-25 16:32

  • 公司本期實現營業收入256,302.79萬元,同比增長36.47%,本期歸屬于上市公司股東的淨利潤為31,828.81萬元,同比增長50.64%。

    董事會報告

    一、概述

    (一)市場環境和政策分析

    花開花落。

    這是一個分化的時代,2013年以來核心城市主流産品價格上漲明顯與三四線城市去庫存并行。

    回顧全年,北京五環的房價已經成功邁入5萬/平米的時代,這充分反映出來一線城市的漲幅;與此同時,我們調研了很多三四線城市,發現供給壓力巨大而總量的需求有限,很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎麼漲過,其中東北三省的三四線城市已經成為了不少開發商的夢魇,某些城市例如丹東的去化周期高達近7年,如果把未來的供應算上,那去化周期更是長得可怕;即使部分擁有産業集聚和人口集聚能力的二線大城市,例如供給非常巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都,部分開發商在當地的盈利水平也不高,其中還不乏知名房企。在一些傳統的發達區域,例如蘇南地區的蘇錫常,因為外需的疲軟最終導緻房地産市場表現并不如意;而溫州這樣民間資本特别活躍的地方,也會因為民間資本危機導緻房價的暴跌,與之對應的是在四大國有銀行壞賬裡面,溫州是排名第一的城市;即使在杭州這樣的大家公認的1.5線城市,不少開發商在這裡也面臨着去化并不如意的挑戰。

    在這個分化的時代裡面,我們也可以看到開發商的分化在加劇,集中度在顯著地提升。由于核心城市主流産品供不應求的狀态,刺激資金實力雄厚的主流開發商回歸一二線城市,直接推升核心城市的地價,從而導緻行業的進入門檻被拔高,因此在當前拿地越來越難的時候,大開發商憑着品牌和産品的号召力,有與地方政府談判的實力,在拿地方面較中小開發商更加有優勢;由于利率市場化的推進,當前市場利率雙軌并軌推高利率中樞的趨勢越加明顯,刺激開發商更願意從海外融入廉價資本,疊加國内以資産作為信用的融資現狀使得大開發商擁有更高的額度,這樣的開發商其IRR與融資成本的裂口更大,競争優勢更大。例如某公司項目18%的IRR要求,最低時其從香港能融到Libor加200~300多個BP的廉價資本;由于在公司管理、組織架構和發展前景等多方面的優勢,吸引着更多的人才流向大的開發商;在行業整體利潤率逐步走下坡路的趨勢下,已經形成規模優勢和成熟産品體系的大開發商在成本控制上優勢明顯,利潤表現方面較中小開發商要好。上述這些,都是開發商集中度不斷加速的原因。

    同樣的,我們也可以看到客戶的分化。世聯行已經累計了超過500萬的客戶信息,我們篩選出超過80萬成交客戶數據樣本,基本覆蓋了全國主要的新房成交城市,因此這些數據能夠反映出當前市場的現狀。我們的成交數據顯示首次置業和改善型置業已經成為了目前市場的絕對主流:2012年至今的這一輪市場回暖,投資客占比基本上都處于15%以下的水平;2013年我們35歲以下的客戶占我們所有成交客戶的近65%;從我們各區域的銷售面積段來看,144平米以下的産品基本上占到我們銷售總量的85%以上,分月份上來看,144平米以下的産品的占比在最低的時候也有80%,高的時候該數值高達95%。投資客萎縮剛需爆發這樣的分化局面,除了限購和支持首次置業等行業政策之外,80後嬰兒潮的結婚高峰到來随之誕生的婚房需求更是客戶分化最重要的内在因素。

    面對2013年市場的變化,公司的經營策略随之做出了調整,成功地跨過3000億銷售額的門檻。同時,公司基于本身業務發展的特性,堅持規模化發展和地區公司的升級。公司主要的管理舉措包括:

    第一、代理通過執行大客戶策略,持續提升大客戶份額,同時公司加強代理在千億城市的突破。通過各類工具箱的落地推廣、呼叫中心協助作用的不斷提升、對标杆公司研究及系統增效(代理ERP的開發及落地)來提升經營效能,加強标準化建設,實現有質量的規模增長。

    第二、顧問通過組織架構的完善,成立了工商業務線和開發咨詢線,綜合業務部落地子公司,根據城市創新新業務品類,推動顧問業務持續增長。此外與恒安照護戰略合作探索養老顧問。

    第三、金融業務方面,推廣家圓雲貸。全年放貸1.5億,初步建立業務流程,産品細分,培訓,微信平台建設。2013年金融業務已進駐城市11個,覆蓋項目197個,成交的物業價值8億。

    第四、資産管理方面,成功收購北京安信行,此外新簽全委托項目8個,合同簽約金額為1.04億。

    主營業務分析

    概述

    公司本期實現營業收入256,302.79萬元,同比增長36.47%,本期歸屬于上市公司股東的淨利潤為31,828.81萬元,同比增長50.64%,主要是因為本報告期代理業務收入同比增長42.83%,顧問業務也穩步增長,從而确保了公司盈利的增長。

    公司本期經營活動産生的現金流量淨額為46,327.08萬元,同比增長105.59%,其主要原因是:1)本期公司的業務收入回款情況良好,和上年同期相比淨增加8.21億元,增長48.38%;2)本期收回合作誠意金7,100萬元。

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    撰文:世聯行    

    審校:勞蓉蓉



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