海通證券-優先股對房地産行業影響：並非融資首選，但增加融資渠道和穩定股價工具

考慮到目前行業真實情況，預計優先股發行利率很難低于目前國内公司債AA-級發行成本，即大致在7.5%到9%之間。

事件：

中國證監會召開新聞發布會，正式發布《優先股試點管理辦法》。

投資建議：

什麼是優先股？優先股是兼具股性和債性的一類金融産品。普通股、公司債券相比，優先股的特征是固定股利、無表決權、不稅前扣除、清償權次于債券但優于普通股。根據具體公司優先股的條款設計，可分為是否可贖回、可轉股、可調整股息(累積)、可參與紅利分配等。

什麼公司可以發行？本次規定明确表示三類上市公司可以公開發行優先股：1)其普通股為上證50指數成份股(目前地産入圍上證50指數的公司是保利地産和金地集團)；2)以公開發行優先股作為支付手段收購或吸收合並其他上市公司；3)以減少注冊資本為目的回購普通股的，可以公開發行優先股作為支付手段，或者在回購方案實施完畢後，可公開發行不超過回購減資總額的優先股。

利率成本決定優先股並非融資首選。考慮到目前行業真實情況，預計優先股發行利率很難低于目前國内公司債AA-級發行成本，即大致在7.5%到9%之間。從2013年融資成本看，萬科、保利、金地、招商海外債券平均融資成本只有4.1%。此外，考慮到A股地産再融資渠道已經開閘，因此單從融資需求看目前優先股成本優勢並不明顯。

是實現融資渠道多元化和穩定股價的手段。考慮到以公開發行優先股可以作為支付手段收購或吸收合並其他上市公司或者以減少注冊資本為目的回購普通股，不排除地産公司在必要時刻采取優先股形式實現多元化融資或者穩定股價手段。目前H股恒大地産、寶龍地産均有回購操作，A股地産可以通過優先股形式效仿。

投資建議。截至3月21日，A股市場2014年PE(TTM)在12.21倍，房地産闆塊PE(TTM)在11.14倍。再融資開閘對闆塊構成實質利好，闆塊内未來“五有企業”(有業績、有故事、有訴求、有人氣、有空間)将明顯增多。除再融資個股招商、城建、首開、陽光城外，繼續看好從股價訴求、區域熱點和轉型三方面選股，推薦萬科、華夏幸福、世聯行、荣盛發展、萊茵置業。

主要内容:

1、什麼是優先股？優先股是兼具股性和債性的一類金融産品。普通股、公司債券相比，優先股的特征是固定股利、無表決權、不稅前扣除、清償權次于債券但優于普通股。根據具體公司優先股的條款設計，可分為是否可贖回、可轉股、可調整股息(累積)、可參與紅利分配等。

最基本的優先股無到期日並按照約定股息率支付股息，其理論價格公式類似于永續年金(Vp=Dp/kp)，在必要收益率kp一定的條件下，Dp直接影響優先股定價。Dp通常包括約定股息、轉股及贖回價格等内嵌期權，優先股定價本質上由優先股股息率、轉股價格及贖回價格确定。實際操作中優先股定價分為兩個階段：

階段一：發行定價。優先股的票面價值為約定價格，定價的核心問題股息率、轉股或贖回價格的确定。發行定價與股票及債券的詢價制度類似，詢價的焦點也集中于以上三個問題。

海通證券-優先股對房地産行業影響：並非融資首選，但增加融資渠道和穩定股價工具