DTZ戴德梁行：樓盤接連降價是跌市先兆？

今年勢将出現調整，預計中央政府在推行政策時将會更加謹慎，以求做到為樓市降溫消暑，而非令樓市出現廣泛性的下調。

樓盤接連降價是跌市先兆？——從杭州業主抗議事件看中國大陸樓市走勢

·個別樓盤降價的消息並不代表總體房價要大跌，但房價漲速将會放緩；

·本年風險最小丶前景最為穩定的樓市闆塊當推優質的中小型商品住宅，無論是在大城市或中型城市，民衆對這類住宅需求都依然堅挺；

·面對投資性需求減少，預期中央政府對于樓市的幹預力度亦會更趨向市場化；

·展望本年内地樓價走勢，預期樓價增速将會減慢，但各個城市的減幅不一。

2月18日，杭州兩個樓盤宣布降價，導致之前巳購買了這個樓盤的業主自認為吃了虧，觸發多名業主到售樓處抗議，有人甚至打砸了售樓處洩忿。在樓價高企的今天，内地不少業主都被認定為“房奴”一族，為了供樓只能省吃儉用，是故有樓盤降價，肯定牽扯着千千萬萬業主們的神經。

然而據戴德梁行表示，如上述杭州業主的抗議事件，在内地其實屢見不鮮。2008年亦有樓盤降價後觸發已購樓業主們出來抗議，但事件很快就平息了。個别樓盤下調價格，並不如部分評論員所指的，代表整體樓市要崩盤了。事實上，雖然内地不少大型及中型城市的樓價漲速均已放緩，但說房價即将要大跌，卻未免是言過于實。

2012及2013年間，内地住宅市場價量齊升。據中國指數研究院“中國房地産指數繫統”的百城價格指數報告，截止去年12月，百城平均樓價按年上漲11.5%，當中北京及上海的漲幅更分别達到28.3%及15.6%。一線城市一手住宅銷量按年升9.5%，二線城市的一手樓銷量更大漲16.4%。

對比去年的火紅，預期今年一線城市的一手住宅銷量将會稍稍放緩，原因是借貸成本增加，以及按揭政策從緊，将會打擊部分購買力。然而由於優質商品住宅項目的剛性需求仍然堅挺，預期樓價不會驟跌；二線及三線城市方面，由於庫存量仍高，住宅銷情将會明顯較一線市場減慢，除非樓盤提供一定價格優惠，才可吸引更多準買家重回市場。

展望本年内地樓價走勢，我們認為2014年樓價增速将會減慢，但各個城市的減幅不一。一線城市由於經濟較發達，對住房的需求堅實，故樓價走勢亦會較為穩定。

至于二線丶三線以至四線城市方面，樓價展望則較為參差。有些城市本身的住房需求頗為穩固，甚至能受惠於鄰近一線城市擴張的輻射效應，吸納來自該市的部分住房需求；但另一些城市卻由於項目錯配的問題，拖慢了整體市場的銷情。

有些二、三線城市里的開發商其實是誇行業的，其企業核心業務是服裝丶皮鞋制造或是礦業等，地産建設只是副線。在房地産市場高速成熟的環境下，相對于大型品牌開發商，他們在産品設計、營銷推廣和市場号召力，不一定具有足夠的競争能力。更甚者，當這些企業的主力業務發展開始放緩，例如面對出口減少丶行業前景受制(如采礦業受制于愈來愈多的環境問題)，以致其現金流也受到影響時，其地産開發業務就會出現更多挑戰，令這些企業開發商不得不将其物業降價發售了。由于這些誇行業開發商的開發量有限，預料對整體房地産市場影響輕微。

綜合上述觀點，2014年風險最小丶前景最為穩定的樓市闆塊當推優質的中小型商品住宅，無論是在大城市或中型城市，購房者對這類住宅需求最大，其需求變化亦較小。另一方面，未來随着一孩政策的放寬及城鎮化的速度不斷提升，亦會刺激中小型商品住宅的需求。雖然限貸限購的措施仍未放寬，但人民銀行近期再次重申将加大對保障性安居工程及普通商品住房建設的支持力度，並明确提出将會滿足首次購房家庭的貸款需求，這些均有利于中小型商品住宅市場的前景。

高端住宅市場方面，在當局放寬限貸限購令以前，預期高端住宅物業的銷情将較淡靜，但價格仍将維持在目前的水平。

中國大陸樓市無疑已進入了增長放緩的一年，去年銷量的火爆走勢，在今年将會慢下來。然而這未嘗不是一件好事。由於樓市放緩，預期中央政府對于樓市的幹預力度亦會更趨向市場化。剛發表的政府工作報告，里邊只字未提房價調控，為八年來首次。總理李克強提出的是：“對房地産市場要因城因地分類進行調控，抑制投機丶投資性需求”。

2014年伊始，中國經濟增速已顯示出放緩的訊号，加上樓市經歷去年的火紅後，今年勢将出現調整，預計中央政府在推行政策時将會更加謹慎，以求做到為樓市降溫消暑，而非令樓市出現廣泛性的下調。