第一太平戴維斯：政策導向、内需拉動有望利好上海寫字樓租賃市場

2014年将會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應量。

上海寫字樓租賃市場遭遇拐點

2014年将會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應量。其中，浦西的項目占7個，不過由于平均規模較小，總面積只有32萬平方米，占新增供應的48%。浦東的3個項目規模較大，平均建築面積為11.5萬平方米，總計達35萬平方米。

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表示：“随着需求放緩，供給增加，業主為穩定空置率而降低租金要求的迹象顯現，上海寫字樓市場在2014年第四季度迎來了拐點。這一趨勢在2014年将繼續加強，並有可能持續到2015年。經濟增長預測盡管沒有2008年時悲觀，卻已經在第三季度經濟指標小幅颠簸後開始下挫。”平均來說，大多數研究機構預測2014年經濟增長會放慢至7.5%，其中法國興業銀行給出了僅6.9%的保守估計，而德意志銀行則提出了最為樂觀的預測，增幅達8.6%。雖然GDP增長率對于很多公司而言已經不是一項重要指標，但它仍能預示未來一些産業，尤其是制造業發展速度的下降。伴随緩慢的經濟增長而來的是對寫字樓需求的減弱，尤其與2010和2011年的入駐率相比時。

與此同時，2014年核心商圈新增供應将接近70萬平方米，而2015年甚至達到130萬平方米。簡可先生認為：“這些因素疊加在一起将會導致空置率從2014到2015年大幅上升。業主為此将做出更大讓步以穩定入住率和租金收入。目前的預測表明空置率将在2014年接近10%，租金則會下跌5%左右。”

不定因素有望調整上海寫字樓供需關繫

盡管就目前掌握的信息而言我們得出了以上預測，一些其他因素仍有可能影響未來的需求與供給，進而改變空置率和租金。譬如，開發商經常會因為資金問題、施工進度拖延以及審批延時而推遲完工時間，這将會直接影響市場供給並使空置率保持在一個相對可控的範圍内。簡可先生認為：“就需求方面而言，政府管制的嚴格或寬松可以達到抑制或刺激經濟的作用，而從目前中央政府的态度來看，後者的可能性更大。三中全會中政府提出市場在經濟活動中起決定性作用，而上海自貿區已經吸引了包括金融機構在内的許多行業的投資興趣。另外，改革開放的政策落實也在穩步前進中。”

内需拉動上海寫字樓租賃市場有望再擡頭

來自國内的需求也可能蘊藏着巨大潛力，不管是在租賃，散售還是整棟收購方面。據簡可先生介紹：“在北京及其他一些城市，内資尤其是國有企業在寫字樓入駐企業中占較大比例，但在上海這些企業只占一小部分。”随着中國公司繼續拓展海外市場，很多企業考慮到上海作為中國經濟對外交流的窗口，可能會在上海設立分公司。因此，中國企業在這幾個季度以來積極的海外擴張和在上海的戰略布局對于上海寫字樓市場将是一大利好因素。

上海自貿區邁出改革第一步

盡管在宣布上海自貿區成立後，實質性措施遲遲未出台讓部分投資者感到失望，但近期有迹象表明在一些關鍵領域改革的步伐已開始前進，而這些政策也會刺激經濟增長和對寫字樓的需求。

在2013年末，中國人民銀行發布了《關于金融支持中國（上海）自由貿易試驗區建設的意見》，其明确了試驗區内的居民可通過設立本外币自由貿易賬戶實現分賬核算管理，並允許本外币資金在條件成熟時自由兌換。此外，在自貿區内的公司還可以進行跨境融資。

在2014年初，長達13年的遊戲設備産銷禁令被解除，在地方主管部門對多媒體設備進行審查的前提下，遊戲機在自貿區的生産和在中國地區的銷售将被許可。