中信證券-國企改革深度解析之房地産篇：改革帶來活力，變化中謀求發展

國企改革對企業的實質性影響還有待時間檢驗，然而改革激發的市場化活力，應該會對地産股的發展有所推動。

　　投資要點：

房地産屬于市場化競争的産業，國有企業是房地産開發行業的重要參與者。行業的龍頭公司中，保利地産、中國海外發展、綠地控股等，都是國企。國企在行業競争中有一定的資金成本優勢，但總體來說，這是一個競争較為充分的行業。

國企改革對于央企的影響：國資委限制央企進入地産領域。全國第一批允許從事房地産業務的央企僅16家(此後又新增了個别公司)。這些公司的集團層面未來或将面臨股份制改造可能性。這種集團的再造，有利于激發集團的市場化活力，客觀上對于上市公司的經營管理有一定的幫助。母公司業務和地産業務協同性越大，這種影響可能越明顯。除此之外，激勵方式的變革也将刺激管理團隊的潛力。

國企改革對地方國企的影響：相比央企，地方國企的改革對地産來說影響可能更加直接。我們認為，房地産行業地方國企的改革路徑主要包括強強結合、管理層激勵以及逐漸脫鈎。房地産行業的規模優勢比較明顯，地方無需保留大量地産業務平台。強強結合能夠提升地方國資地産業務的運營效率。管理層的激勵将有效助推企業價值的提升，使其提升競争力水平。

而直接與集團脫鈎卻存在一定風險，對于之前對集團依賴較強的小型地産企業影響是負面的。

國企改革對其他企業的影響：國企改革未必只對國企産生影響，其也可能對整個行業的其他一些參與者産生影響。地産企業一般都有轉型的訴求，可能成為混合所有制推廣過程中的戰略投資者。如果有企業成為戰略投資者，對于企業做好産業鍊的協同，提升自身的競争能力，有所幫助。現實來說，因為房地産行業估值很低，進入其他領域往往有助于提升估值水平。

風險提示：中小房地産企業與集團脫鈎，無法獲得低成本融資和低價土地資源，核心競争能力減弱的風險；改革進展低于預期的風險等。

改革啟動有望催化相關標的估值提升：我們認為，國企改革對企業的實質性影響還有待時間檢驗，然而改革激發的市場化活力，應該會對地産股的發展有所推動。我們認為，對A股市場來說，重要的國企改革推進信号，包括綠地未來在上海交易所有望上市。綠地的壯大已經說明，改革能夠激發公司的活力，國有企業完全有可能在市場化競争中實現資産的保值增值。我們建議重點關注華發股份、金融街、北京城建、深振業、首開股份、保利地産，華僑城和招商地産。

中信證券-國企改革深度解析之房地産篇：改革帶來活力，變化中謀求發展