華泰證券-房地産行業：環比下跌城市數增加，整體上漲趨勢延續

市場傳言存在過份解讀，資金鍊及地産基本面不存在明顯惡化風險。

投資要點：

事件：國家統計局24日公布了1月份70個大中城市住宅價格指數的情況。與去年1月份相比，上漲的城市有69個，下跌的城市僅1個，同比最大漲幅為20.9%。

環比上漲的城市有62個，持平城市有2個，下跌城市有6個。

新建住宅環比下跌城市數雖有所增加，但降幅卻在收窄。1月環比下跌的城市比去年12月增加了4個，下跌的6個城市中包含杭州哈爾濱及幾個三線城市，最大跌幅為1.5%，不過平均跌幅僅為0.35%，比上月進一步收窄。漲幅擴大的城市數也比上月增加了8個。上漲城市平均漲幅由去年12月份的0.46%微升至0.49%，一線城市漲幅均在平均漲幅附近，最大漲幅的城市為廈門1.2%。二手房環比價格下降的城市有13個，持平的城市有9個，上漲的城市有48個。環比價格變動中，最高漲幅為1.0%，最低為下降1.9%。同比價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。1月份，同比價格變動中，最高漲幅為18.4%，最低為下降8.6%。1月份上總體延續了去年以來的房價上漲态勢，但幅度有所放緩，主要是因為節日将近，成交量價均受到影響及開發商推盤節奏放緩所致。

節後土地市場成交回升，高庫存去化進行中。根據我們周度跟蹤的成交及庫存數據情況來看，一月底二月初受春節因素的影響，土地市場推出量和成交量均出現下滑。

春節後兩會之前，許多開發商積極拿地，成交面積明顯放大，成交價格也出現了上漲。

根據測算，1月份全國300個城市成交樓面均價為1649元/平方米，環比上漲43%，同比上漲64%。住宅用地成交樓面均價2033元/平方米，環比上漲16%，同比上漲45%。土地市場的火爆側面反應了開發商對樓市後市的态度並不悲觀。近一兩周我們測算的3個月平均去化月數都在9個月以上，表明目前庫存正處高位。而監測的新房成交量環比已轉正並在逐步放大的過程中。

市場傳言存在過份解讀，資金鍊及地産基本面不存在明顯惡化風險。上個周末市場多處流傳銀行叫停地産融資業務，及杭州樓盤降價銷售的傳言，昨日地産銀行股聞風大跌。我們認為這場傳言對市場情緒的影響大于實質。銀行暫停的並非廣義上的開發貸和房貸，而杭州房地産市場也屬個别的高庫存城市。降價行為應屬于個案，並不具備代表性。由于地産價格的大幅上揚，銀行接收的各行各業的抵押物質量都在下降，比如廠房、融資平台的土地、乃至個人客戶的信用評級等等。比如，在銀行的信用體繫中，有個人住房的客戶要比無房戶信用等級高不少。所以地産泡沫一旦破裂，拖垮銀行的往往是這些瘾君子而不是開發商。在利率不變的情況下，銀行即使進行窗口調整，壓縮地産行業信貸額度，也不會對地産行業有實質性影響。我們重申一直以來的觀點：在通脹到來、央行進入加息通道之前，地産基本面不會出現實質性惡化的風險。

風險提示：行業調控政策收緊影響需求釋放

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