高力國際：經濟不明朗及競争激烈影響下廣州服務式公寓租金上升乏力

由于售價較中心區偏低，預計2014年廣州整體住宅市場平均售價将出現結構性下調。

據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第4季度，廣州市政府頒布關于進一步做好房地産市場調控的六條調控措施，根據規定，對能提供購房之日前5年内在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。此外，進一步提高第二套住房貸款的首付比例至七成。宏觀政策的深化、收緊及長期性預期為首次或二次購房買家入市帶來信心，市場需求在年底的釋放帶動城市周邊區域如番禺、蘿崗、南沙等市場成交活躍，2013年第四季度廣州一手商品住宅網上簽約成交面積達196.94萬平方米，較上季度總成交面積上升58.5%。而由于成交區域多在周邊，一手商品住宅平均售價則錄得顯著下調，第四季度全市平均售價為12,029元/平方米，較上季度平均售價下滑約24.0%。

豪宅市場方面，由于新增供應較少，市場以消化原有庫存為主。由于受限購政策、信貸等方面限制，豪宅市場需求年内保持穩定，中心區多個豪宅項目如僑鑫匯悅台、凱旋新世界、珠江頤德公館等項目均錄得一定面積成交；售價則在高位持平，如僑鑫匯悅台項目整體銷售均價達90790元/平方米。

服務式公寓市場方面，本季度無新增供應入市，受各類交易展會、年末外企或合資企業員工換任等因素帶動，市場成交較為活躍，季内整體空置率環比下降約3.4%至20.1%左右；租金則較上季度有輕微上升，為每月每平方米204.8元。

服務式公寓租賃市場高力國際數據顯示，2013年第四季度，廣州市無新增服務式公寓項目落成入市，市場總庫存維持在3,213套。截止至2013年底，廣州優質服務式公寓庫存中約78%以上位于天河區，其中又以天河北-體育中心為主，珠江新城目前項目較少，但整體品質較高。

第四季度，受廣州各類展會如廣交會等帶動，市場短期租賃需求上揚；此外，年末外資或合資企業人事換任、新派遣等活動頻繁，帶來新的長租需求，因此，本季度廣州服務式公寓市場租賃成交較為旺盛。來自日本、歐美制造業、零售等企業如日本豐田、NIKE、寶潔等企業高級管理層等依舊是季内高端服務式公寓市場需求的主要來源，此外來自國内如江浙等長三角區域、珠三角區域私營貿易公司老闆、高層等需求呈上升趨勢。2013年第四季度錄得廣州服務式公寓市場整體空置率為20.1%，環比下降3.4%。

租金方面，由于高端項目集聚，市場競争壓力較大，部分業主為吸引優質租客在租金等方面仍有一定的議價空間，因此本季度全市整體平均租金並未見大幅增長，僅輕微上升約1.2%至每月每平方米204.8元。

市場展望展望2014年，廣州住宅市場新增供應仍将集中在周邊區域，市中心新增供應較少，且多以高端住宅形式推出。宏觀政策基本面的逐步趨穩和長效機制推行，将促使市場剛性或改善型購買需求平穩入市。新增供應集中的周邊區域将繼續成為來年住宅成交重點，預計未來一年市場成交将保持穩定。由于售價較中心區偏低，預計2014年廣州整體住宅市場平均售價将出現結構性下調。

服務式公寓方面，預計2014年有雅詩閣廣州馨樂庭荔枝灣服務公寓和盛捷濱江東服務公寓，将提供約66套新增供應。此外，未來1-3年内天河區将有僑鑫匯悅台、合和獵德項目及莎瑪琶洲項目等将推出服務式公寓，分别位于珠江新城和琶洲，新項目的逐步落成亦代表該區域商務氛圍逐步發展成熟。

2014年，預計國内經濟增長将保持緩中趨穩态勢，外圍經濟将在波動中復蘇，但仍存在較大的不确定性。我們預測未來一年國内和外資企業業務發展和擴張将繼續保持謹慎，進而将影響外派人數和住房津貼預算，可能推升廣州服務式公寓市場整體空置率；此外，核心商圈高端項目間的激烈競争将進一步壓縮租金上浮空間，全市整體平均租金或将面臨下調。