第一太平戴維斯:中國一線城市商業地産市場2013年回顧及2014年展望

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2014-02-21 02:38

  • 中國的寫字樓市場正經歷轉折點,經濟的不确定因素致使公司擴張決策放緩。預計未來,需求量将保持平穩,但由于新增供應入市,空置率會逐步盤升,業主将根據空置情況調整租金。零售市場面臨零售額增速減緩的問題。同時,供大于求的問題在某些次級市場(尤其是非中心區域)尤為明顯,加上網上零售帶來的沖擊,使零售市場趨向兩極分化。

    2013年回顧

    寫字樓市場

    第一太平戴維斯中國市場研究部簡可先生表示:“中國的寫字樓市場正經歷轉折點,經濟的不明朗因素致使公司擴張決策放緩。北京寫字樓租金在過去的四年里翻倍增長,目前租金仍然處于高位。而上海寫字樓市場,也因為供應量開始加速上升而遭遇轉折點。中國華南區市場的狀況較為樂觀,由于廣州寫字樓租金與一線城市相比略遜一籌,因此未來租金有望保持相對平穩。而深圳,在前海較高預期的驅動下,租賃需求上升,租金在年底增長迅速。”

    上海

    第四季度有三個新項目入市,新增供應總計234,000平方米。全年累計新增寫字樓供應達410,757平方米,全年甲級寫字樓存量達540萬平方米。第四季度吸納量達到67,244平方米,全年淨吸納量為320,472平方米。供應量上升使全市甲級寫字樓空置率環比上升2.9個百分點,達8.1%。第四季度甲級寫字樓租金為每平方米每天8.45元,環比下跌0.4%,全年增幅1.1%

    北京

    第四季度北京甲級寫字樓客租賃存量增至934萬平方米。2013年全年供應量僅為19.9萬平方米,繫過去十年次低。受益于新項目吸納的預租面積,第四季度全市淨吸納量為5.4萬平方米。然而前三季度疲弱的吸納導致全年淨吸納量僅為5.8萬平方米,繫過去十年最低。大體量新增項目入市促使全市整體空置率環比攀升0.9個百分點,至4.4%。甲級寫字樓租金連續第三個季度下滑,環比下跌0.6%至每平方米每月人民币313元,同比下降1.6%。

    廣州

    位于珠江新城的高德置地廣場(四期)和富力盈通廣場在本季度正式交付,為市場帶來約166,000平方米的新增供應。全市空置率環比上升2.5個百分點,至14.8%的水平;全市甲級寫字樓租金環比略升0.7%,為人民币每平方米每月150.3元,整體表現平穩。越秀區租金環比上漲1.3%,為人民币每平方米每月116.1元,空置率水平下降0.6個百分至2.6%。天河北區域平均租金達人民币每平方米每月154.5元,租金水平環比上升0.6%,空置率環比下降0.7個百分點至3.3%。珠江新城租金比上一季度略漲0.5%,到人民币每平方米每月167.0元,空置率則攀升至29.5%,環比上升8.1個百分點。琶洲區域平均租金為每平方米每月人民币106.0元,環比上漲1.0%,空置率下降2.2個百分點至3.4%。

    深圳

    第四季度深圳甲級寫字樓市場有兩棟新的寫字樓入夥,全市甲級寫字樓存量增加到294萬平方米。全市甲級寫字樓市場淨吸納量約為10.9萬平方米。由于一定新增供應和較強的市場需求,本季度全市平均空置率下跌0.8個百分點至10.9%。由于中小企業在前海加速注冊,對福田以及南山地區中小面積寫字樓的需求爆發,本季度全市甲級寫字樓租金環比大漲6.8%至人民币205.5元每平方米每月,同比上漲8.4%。租金的大幅上漲推動甲級寫字樓平均售價本季度環比上漲1.3%,至人民币49,952元每平方米,同比上升8.5%。由于租金和售價上漲速度的分化,第四季度全市回報率環比上升37個基點,約至5.01%。

    零售市場

    第一太平戴維斯中國市場研究部簡可先生表示:“消費品零售增速減緩正沖擊零售市場。由于經濟放緩,對銷售的影響也從奢侈品闆塊逐步擴展到其他闆塊。而商業項目供大于求的問題在某些次級市場(尤其是非中心區域)尤為明顯,同時網上零售帶來的沖擊,使零售市場兩極分化。”

    上海

    第四季度有一個新項目入市,為市場帶來30,000平方米新增供應。中心商圈首層租金環比上升0.5%至每平方米每天人民币47.0元,非核心商圈(二級及新興商圈)環比上升0.1%至每平方米每天人民币18.5元。核心商圈購物中心空置率環比上升1.0個百分點至4.1%。餐飲及生活方式類租戶為第四季度大面積成交主力,主流服飾類品牌保持謹慎。

    北京

    2013年前11個月,北京社會消費品零售額同比增長放緩至8.8%。第四季度市場新增供應22.6萬平方米。截止至2013年底,北京中高端商業總存量為900萬平方米,同比僅上升5.0%。核心商圈的強勁需求促使中高端購物中心空置率環比下降2.2個百分點,至6.2%,為近五年來最低水平。第四季度中高端購物中心首層租金環比上漲0.5%,達每平方米每月人民币905.8元,同比僅增長4.1%。一線奢侈品牌店鋪拓展仍顯謹慎,但二線奢侈品牌及設計師品牌加速進入市場。

    廣州

    2013年1-11月,廣州市社會消費品零售總額達人民币6,245.0億元,同比增長15.2%;在本季度,位于番禺市橋闆塊的荔園新天地(首期)開始試營業,為市場帶來約6萬平方米的新增供應。全市主要優質購物中心首層平均租金環比下跌1.0%,至人民币每平方米每月662.9元。

    深圳

    2013年1-11月,社會消費品零售總額增速穩步回升,社會消費品零售總額3992.41億元,同比增長10.3%。同期深圳市居民消費價格指數為2.7%。第四季度有三個個新的購物中心入市,分别為華潤1234Space、龍崗萬科廣場以及皇庭廣場,共計新增供應約19.6萬平方米。第四季度全市優質零售中心商鋪首層租金均價環比上漲0.1個百分點,約每平方米每月人民币1083.4元,同比增長幅度為0.8%。

    2014年展望

    寫字樓市場

    第一太平戴維斯中國市場研究部簡可先生表示:“2014年初對經濟的預期要好于2013年初,然而顯著的反彈短期内還不會出現。中國上海自由貿易區的成立,前海合作區的成立以及11月份在北京召開的三中全會中政策導向相關區域的未來預期較為樂觀。而緊縮的信貸增長和産能過剩的制造業則會帶來一些負面情緒。寫字樓的需求與經濟增長息息相關,因此未來寫字樓的需求情況仍不明朗。預計需求量将保持平穩,但由于新增供應入市,空置率會逐步攀升,業主将根據情況調整租金。”

    上海

    2014年預計将有9個項目交付,總面積達669,000平方米。大量新增供應和市場需求放緩将導致全市空置率上升。空置率上升将迫使業主通過降低租金來穩定入住率,尤其是對于非中心商務區的新交付項目。

    北京

    過去三年供不應求的市場狀況将從2014年開始得到改善,全年預計将有九個項目交付使用,為市場新增将近60萬平方米寫字樓面積。其中六成供給将位于東部市場,而望京區域則将占供給總量的近40%。新增供給招致的空置率上升及随之而來的業主間競争的加劇将迫使租金繼續小幅下跌,截至2014年底,淨有效租金跌幅将超過2%。

    廣州

    2014年廣州甲級寫字樓市場供應量依然龐大,包括雅居樂中心、富力盈凱廣場等在内的五個大型項目預計将陸續投入使用,總計供應達68.7萬平方米。新投入市場的寫字樓項目全部集中在珠江新城,大量的新增供應在對租金水平施壓的同時,将進一步推高全市的空置率。

    深圳

    預計2014年有7棟甲級寫字樓入夥,計新增供應面積約63.8萬平方米,全市甲級寫字樓的存量将被推高21.7%,其中可租賃面積約為37.8萬平方米。由于前海拍地的持續進行以及優惠政策的逐步落地,更多的前海優惠産業企業将進入深圳,而前海地區在短期内難以滿足辦公樓的租賃需求,因此深圳中心區的寫字樓租金仍會迎來一波上漲行情。未來寫字樓新增供應雖大,但其中可供出售的依然有限,預計甲級寫字樓散售價格仍有上漲潛力。

    審校:武瑾瑩



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