第一太平戴維斯：2013年杭州市土地市場火爆

杭州甲級寫字樓市場需求放緩，租金微跌且空置率上升。主要購物中心租金水平及空置率維持穩定。

概述

杭州甲級寫字樓市場需求放緩，租金微跌且空置率上升。主要購物中心租金水平及空置率維持穩定。

兩個甲級寫字樓項目于2013年下半年交付，為寫字樓市場增加共計12萬平方米新增供應。

2013年全年寫字樓淨吸納量從2012年的222，369平方米下降44%至124，835平方米。

全市甲級寫字樓空置率于第四季度同比上升3.0個百分點至26.0%。

甲級寫字樓租金于第四季度同比小幅下降1.7%至人民币每平方米每月126.8元。三個購物中心于2013年下半年開業，為杭州商鋪市場帶來共計204，500平方米新增供應。

全市購物中心空置率于2013年下半年環比微增0.4個百分點至4.5%。

全市購物中心首層租金于下半年環比上漲0.9%至人民币每平米每天19.14元。

寫字樓市場

市場綜述

2013年杭州市GDP總量達到8，344億人民币，實際經濟增速為8.0%，高于7.7%的全國經濟增速，但相較于2012年經濟增速繼續放緩。實際使用外資同比增長6.3%至53億美元。設備制造、生物醫藥和軟件技術等成為吸引外資的主要行業。

本土公司依然是租賃市場需求的主要驅動力。越來越多中小型民營企業在城西和城北等新建的優質寫字樓購買物業，並将辦公地點遷移至這些區域。全市甲級寫字樓供應量較前三年平均水平下降30%，給予市場更多時間消化近幾年内的市場供應。考慮到市場需求依然疲軟，以及大量的未來供應，越來越多的業主推出更多優惠以确保滿意的入住水平，這亦使得租金微降，空置率溫和上漲。疲弱的租金增長及未來過剩的供應量将繼續對杭州寫字樓市場形成壓力。

供應和需求

德力西大廈和迪凱銀座于2013年下半年交付，新增甲級寫字樓面積共計12萬平方米，全市寫字樓存量攀升至200萬平方米。

德力西大廈是位于黃龍商務區内的租賃型寫字樓，共包含兩座寫字樓，辦公面積總計64，950平方米。這是近兩年來核心商務區内交付的首個新項目，鑒于此，該項目錄得較好的入住率，北座于2013年年底實現滿租。跨國公司諸如液化空氣和雷格斯等企業在該項目内取得整層租賃，且該項目的投資方德力西集團也在該項目内租賃了部分寫字樓面積自用。

位于錢江新城的迪凱銀座是繼迪凱國際商務中心之後的第二個寫字樓項目，由迪凱集團開發，辦公面積約為5.5萬平方米。随着該項目的交付，錢江新城甲級寫字樓存量增至106萬平方米，占全市總存量的56%。

自2011年底以來核心商務區迎來首個寫字樓全新項目，新交付項目的業主大多降低租金報價，以低于該地區平均租金的價格吸引優質租戶入駐，使得下半年的淨吸納量環比上升103%至83，696平方米。盡管如此，受疲弱的全球經濟和商業信心的影響，2013年全年淨吸納量錄得124，835平方米，同比下降44%。

甲級寫字樓租金和空置率

2013年第四季度，全市甲級寫字樓平均租金同比下降1.7%至人民币每平米每月126.8元。鑒于市場需求平穩而新增供應集中于非核心區域，全市空置率同比攀升3.0個百分點至26.0%。

考慮到市場需求放緩而供應激增，下半年新交付的兩個項目面向目標優質客戶提供了5%-10%的優惠以保證項目取得滿意的入住率。

由于武林商務區在過去三年間缺少新增供應，導致該區域内甲級寫字樓的緊缺，該區域在所有商務區中表現最佳，本季度租金同比上漲1.9%，空置率同比下降1.9個百分點。此外，2012年12月開通的地鐵一号線以及不斷改善的交通狀況繼續吸引來自跨國制造企業和國内咨詢服務公司的紛紛入駐。

黃龍核心商務區市場表現平穩，第四季度相較于去年同期人民币每平米每月128.3元的租金溫和上揚0.4%。部分公司不堪租金壓力從該區域搬遷至非核心商務區。錢江新城和城西等非核心商務區可以較為便捷到達市中心，租金更有競争力且兼具優質的辦公環境。

部分政府行政職能從市中心搬遷至錢江新城，有助于錢江新城更成熟的商務氛圍，在該利好因素作用下，越來越多公司考慮搬遷或在新規劃的商務區内擴張辦公面積。鑒于目前錢江新城内約70%的寫字樓面積已散售給小業主，因此這些個人投資者有更為靈活的租賃策略，面對疲弱需求的反應更為迅速。下半年甲級寫字樓租金環比下降3.1%，空置率環比微降0.8個百分點。盡管如此，錢江新城空置率仍居全市首位，高達35.2%。

寫字樓散售市場

市區區域1寫字樓成交面積從2012年的32.1萬平方米上升至35.3萬平方米。2013年各區域中錢江新城成交最為活躍。同時，城西和城北在内的新興區域在2013年推出的高品質寫字樓項目也錄得了較好的成交。

市區區域的寫字樓成交均價同比下降9.2%至人民币每平米22，181元。這主要是因為錢江新城這一主力成交區域内部分項目為内部成交，且大量的成交集中在價格較低的新興區域。位于錢江新城的萬象城和迪凱銀座寫字樓項目為内部成交，成交總金額較高，成交均價分别為人民币每平方米22，600元和人民币每平方米18，900元。剔除這些内部成交後，百大綠城.西子國際位居2013年全年成交總金額首位。該項目由綠城集團和百大置業聯合開發，其中40%的權益于2012年出售給杭州大廈有限公司。得益于開發商的良好聲譽、直通地鐵的便捷交通以及項目内優質的商業配置，百大綠城.西子國際成交總金額超過人民币10億元，成交均價為人民币每平方米36，000元。

由于租金增速及資本升值的放緩，散售型甲級寫字樓的回報率維持穩定，在3.6%至4.2%之間。

寫字樓市場新聞

思科計劃于2013年下半年将其中國區總部從上海遷至杭州，並将其新的總部地址設在望江國際内。早在2011年11月，思科已經在濱江新城設立了研發中心。

阿里巴巴集團從2013年8月起整體搬遷至其自建的淘寶城一期。将近1萬名員工從西湖國際大廈和創業大廈等處遷至這里。淘寶城共分三期，前兩期作辦公和研發用途。第二期預計在2014年竣工，屆時預計将有1.5萬名員工在此辦公。

寫字樓市場展望

2014年預計将有五個甲級寫字樓項目實現交付，帶來25.7萬平方米新增供應，全市存量屆時将增至220萬平方米。

預計2014年所有商務區都将有新項目供應。杭州銀泰城、萬通中心和百大綠城.西子國際均為銷售型項目，約有60%的買家為自用買家。位于武林區域的武林時代商務中心為該區域近年來的唯一新項目，辦公面積共計24，000平方米。萬銀雙子中心A座預計在未來六個月交付，該項目位于錢江新城，2009年11月由農業銀行以人民币13億元總價購得，用作其在浙江總部大樓。

武林和黃龍預計将繼續有穩健的市場表現，市場需求平穩且供應有限。非核心商務區，尤其是城西和城北區域，預計将同核心商務區競争中小型客戶。杭州市地鐵二号線計劃于2014年上半年正式運營，屆時，錢江新城将成為唯一同時享有兩條地鐵的區域。考慮到當前商業環境仍不明朗，杭州甲級寫字樓市場在2014年将繼續呈現穩中微降的态勢。

第一太平戴維斯：2013年杭州市土地市場火爆