高力國際：2013年第四季一手新盤成交量反彈213%

預料2014年商鋪投資回報會上升20點，未來12個月商鋪售價跌11%。

香港物業投資市道繼續受政府辣招影響，2013年第四季無論住宅、寫字樓、工業物業及商鋪，買賣交投依然淡靜。

高力國際剛發表最新的物業市場研究報告發現，第四季出現一些教人鼓舞的情況，例如一手住宅買賣交投量大幅回升、九龍區甲級寫字樓錄得正吸納量、全幢工業物業成交量上升及訪港旅客人數增長支持本地零售業。

以下綜合了報告就各類型物業市場的表現及預測：

甲級寫字樓

外圍前景未明朗，業主抱觀望态度，2013年第四季整體甲級寫字樓淨吸納量按季下跌713,300平方呎。

季内，大部份租客傾向原址續租，罕見擴充搬遷，令港島各主要商業區寫字樓淨吸納量皆錄得負增長。其中銅鑼灣新甯大廈及鲗魚涌常盛大廈重建在即，此兩區的淨吸納量跌幅最大，分别較前一季減少305,300平方呎及473,800平方呎，只有尖沙咀及東九龍在第四季的淨吸納量錄得增長。

高力國際預測，未來12個月甲級寫字樓租金下跌1.1%，估計東九龍的下調幅度達10%，中環區維持平穩，微跌0.5%。鲗魚涌區大樓面單位需求大，料将租金推升3.1%。

投資市場方面，第四季成交價逾3,000萬元的寫字樓單位交投量按季下跌14%，政府推出辣招令成交疲弱，高力國際估計未來12個月整體甲級寫字樓售價将下跌7%，投資回報升20點子。

住宅

去年第四季推出的一手新盤銷情不俗，有賴發展商推出不同優惠，包括回贈買家印花稅及雙倍印花稅，令成交量回彈。據土地注冊處數據顯示，第四季一手新盤成交量按季回升213%，但二手盤交投仍然淡靜，原因是準買家期望樓價至少有10-15%的下跌空間，但業主叫價仍強硬，買賣雙方膠着，令2013年11月為止的三個月内，整體住宅買賣宗數按季下跌2%。

豪宅業主持貨力強，令樓價下調空間有限，2013年11月錄得的豪宅平均售價按季跌幅為1.4%，全年樓價跌幅為5%。

高力國際香港研究及咨詢經理李梓瑈認為，成交量下跌並未充份反映在樓價跌幅内，預料未來12個月，豪宅售價平均再跌12%，豪宅平均租金繼2013年下跌7.1%後，估計今年跌幅約5%。

工廈

在出口增長及零售暢旺帶動下，2013年第四季工業物業租金微升1%，表現與對上一季相若。物流公司對優質物流項目的需求持續，要求單位以面積介乎20,000-30,000平方呎為主、設有斜路及高樓底。未來12個月，預計貨倉平均租金升3%，礙于租金承受能力，有物流倉租戶選擇降級租用有貨櫃升降機的貨倉。

買賣方面，第四季分層出售工業單位成交總值按季再跌32.5%，僅34.05億元，是2009年第三季以來最低，成交宗數按季跌35.1%，比對上一季的7%高。相反，全幢工廈第四季錄得4宗成交，較第三季1宗成交錄得增長。展望未來，利率趨升令工廈回報率有上升壓力，租金升幅溫和，估計工廈售價今年會跌8-11%。

商鋪

商鋪市場繼續受利好因素帶動，包括零售業銷售暢旺及2013年底訪港旅客人數大增。

國内遊客當中，消費力略遜色的一群正在增長，購物目標亦由奢侈品轉向日用品。李梓瑈指出，當奢侈品的銷售增長放緩，名牌零售商開始改變策略，有的暫緩開店擴充計劃及提升現有店鋪的營運力，有的轉而進軍中國二、三線城市以營銷全國。在這樣零售消費模式轉變下，高力國際的商鋪租金指數顯示，2013年第四季中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角四大購物旺區，租金按季微升0.3%。

中國政府打擊貪腐未有完全抑制國内遊客來港購買奢侈品，但影響已較市場預期為大，遊客轉向購買價值較小的禮品。預料未來12個月，四大購物旺區的街鋪租金會進一步下調，平均跌幅5%。

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