第一太平：中國一線城市住宅市場2013年回顧和2014年展望

2013年的住宅銷售市場遠超年初預期。2014年上半年這一趨勢将進一步持續，而政府頒布更加嚴格的調控措施改變目前現狀的可能性不大。

2013年回顧

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表示："2013年的住宅銷售市場遠超年初預期。上半年市場流動性穩定，經濟逐步軟着陸，價格鮮有折扣，過去兩年擠壓的需求進一步釋放以及政府未出台更加嚴格的調控措施都促使成交量的上升，以及開發商存量房的去化。同時，開發商開始涉足海外債務市場，並尋求更好的土地投資區域。盡管2013年年底各地方政策面略有收緊，但價格走勢穩定，成交量仍舊積極健康。"

上海

一手住宅第四季度新建商品住宅供應量環比上漲15.9%至360萬平方米，同新房成交量基本持平。一手整體市場成交均價繼續環比增長3.4%至人民币每平方米25,100元，再創上海一手市場新高。2013年商品住宅市場供不應求，新房成交量超過新增供應120萬平方米，全年成交均價達人民币每平方米24,100元，同比上漲7.5%。

高端住宅市場在"滬七條"影響下，年底政府嚴格控制預售證審批，使得第四季度未見全新項目開盤，而僅有的少量新增供應為新興區域兩個現有項目的新批次，增添69,700平方米新供應，環比減少85.7%，成交量增長至294,600平方米，環比增加17.3%，成交均價環比上漲1.1%至人民币每平方米65,300元。

住宅租賃市場租金環比上漲0.1%至每平方米沒月人民币181.9元，同比下跌0.5%，入住率環比下降0.6個百分點，同比下降0.4個百分點。别墅租金環比上漲0.1%至每平方米每月222.8元，入住率下降1.8個百分點至86.9%

北京

一手住宅市場第四季度供應量環比下跌19%，至約200萬平方米，同比下降34%。盡管同期成交量環比下降11%、同比下降30%，達280萬，但仍超過供應量40%。新建住房售價指數累計增長15.4%，繫2010年限購政策出台以來最大漲幅。

高端甲級公寓市場供求不平衡的市場現狀促使平均售價環比上升1.4%，至每平方米人民币61,200元，同比增長8.5%，繫2010年以來最大漲幅。成交量環比增長24%，至361套，並拉動售價同比攀升6.7%，達到每平方米人民币46,400元。

服務式公寓租賃第四季度出租率環比增長0.8個百分點，達到85.4%。而甲級公寓和高端别墅出租率環比分别下降0.2和0.1個百分點，至90.9%和92.1%。服務式公寓、甲級公寓和高端别墅的平均租金環比分别下降0.4%，0.2%和0.1%，達每平方米每月人民币201.8元、144.6元和126.2元。

土地市場第四季度，北京土地市場成交活躍，共計68宗地塊成交，總成交金額達到人民币667億元，環比上升36%。至此，2013年全年土地成交額達到人民币1,822億元，為近五年最高值。成交活躍主要由于年内多宗優質住宅用地進入市場並以較高溢價率成交。

廣州

一手住宅市場受"穗六條"影響，10-11月份，廣州一手住宅成交量為129.6萬平方米，同比下降19.8%。2013年11月，普通住宅成交均價為每平方米人民币13,954元，同比下跌5.5%。

高端住宅市場-盡管當地政府從二季度開始出台調控措施控制預售證及價格，但本季度高端住宅市場仍然有所上升。2013年第四季度廣州10大豪宅項目成交均價達每平方米63,121元，環比上升6%。同時成交額上升26.1%

住宅租賃市場-服務式公寓租金環比上升2.5%，平均租金達每平方米每月196元，同時全市出租率環比上升0.4個百分點，約為76.4%。高端别墅租金環比保持不變，平均租金達每平方米每月145元，出租率任保持在90%。

深圳

住宅銷售市場-一手房住宅市場第四季度成交均價環比下降3.6%至每平方米人民币21,421元，同比上升13.4%。同期交易量環比回升14.2%至共計約108萬平方米，同比下降7.9%。二手房住宅市場交易量環比回落15.8%到152萬平方米，同比上漲4%。10月初的深八條強調繼續嚴格執行限購限貸政策，並随後提高第二套住房貸款的首付比例至70%。但此舉只影響了改善型購房者，對市場交易量的影響不大。

高端住宅市場-四季度有七個新增項目入市，共1925套高端住宅，環比下降36.6%，一半的供應量集中在傳統高端住宅區域。四季度成交額開始上升，環比增長10.16%達125,828平方米。

住宅租賃市場-服務式公寓市場租金環比上升1.8%，平均租金達每平方米236元每月，同時，全市出租率上升0.1個百分點約為85.8%。高端别墅租金環比上升0.1%，平均租金達每平方米162.1元每月，同時，出租率同比上升0.1個百分點至94.6%。高端高端公寓租金同比上升0.8%，平均租金達每平方米104.1元每月，同時，全市出租率上升0.1個百分點達86.2%。

2014年展望

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可先生表："2013年對于住宅市場來說，價格穩中有升，成交量健康增長，是多年來調控後政府最希望看到的結果。2014年上半年這一趨勢将進一步持續，而政府頒布更加嚴格的調控措施改變目前現狀的可能性不大。我們也可以說，政府會利用目前這個時機貫徹更加長久有效的房地産調控措施，在未來五年建立起更加全面完善的調控機制，例如完善物業登記體制，征收物業稅從而增加地方财政收入，並将這一收入進一步用于地方基礎設施建設等服務。"

上海

一手住宅市場由于非滬籍購房者需要繳納社保年限從一年提高至兩年，預計短期内非本地買家需求将得到一定抑制。鑒于近期房地産調控措施對自用型買家影響相對較小，因此未來住宅市場依然将以剛性需求為主導。2014年上半年住宅銷售成交量将維持平穩甚至微降，銷售價格漲幅預計有所放緩，然而市場依然樂觀，預計2014年價格漲幅約為5%。信貸市場由于年底許多銀行的貸款額度吃緊，加上政府限制信貸供應，致使年底一部分需求被抑制；盡管2014年度貸款額度将逐步恢復，但預計全年信貸供給依然緊張。

高端住宅市場由于年底政府對商品房預售證審批控制嚴格，導致市區一些高端住宅項目不得不推遲入市時間，因此2014年上半年預計将有許多高端住宅新增供應。

住宅租賃市場聖誕與農歷春節日期臨近，第四季度的部分公司客戶需求或将推遲2014年第一季度。整體經濟放緩意味着跨國公司在華租賃需求同步走弱，但國内客戶需求溫和上升，有望為市場帶來穩定力量。

北京

一手住宅市場-2014年北京計劃增加住宅土地供應，尤其是自用型商品房供應。40%的住宅用地将用于經濟适用房的建設。剩余住宅用地将用于商品房建設，其中50%的商品房建設用地将用于建設自用型住宅。以此推算，商品房建設用地的供應量較2013年将有所減少。與此同時，強勁的剛性需求及改善需求将推動成交量進一步上升。

高端公寓市場-由于新調控政策出台，部分高端項目入市時間由原計劃的2013年第四季度推遲至2014年，因此高端住宅供應量将在2014年有所增長。五個新項目和四個現有項目的新一期将于2014年進入甲級公寓市場。新項目的開盤價預計将達到每平方米人民币10-15萬元，2014年高端住宅成交價将有所增長。

住宅租賃市場-由于公司住房預算的收緊，加之北京由于空氣質量問題而頻現媒體令諸多外派人員推遲入境計劃，将令2014年外籍租戶的需求動力不足。新增供給的入市和需求量不足将抑制租金上漲並拉升高端住宅租賃市場的空置率。

廣州

住宅銷售市場-2013年12月廣州國土房管局局長李俊夫表示，2014年将探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，以建立住房長效機制為重點，但現階段廣州将嚴格執行限購政策；在地價、房價快速上漲的背景下，可預期到2014年，廣州的現有調控政策，包括差别化信貸政策和限購政策将繼續執行，房價将保持上升态勢，而住宅市場的監管體繫将逐步完善起來，以達到建立房地産長期調控機制的目的。

住宅租賃市場-僅有一個服務式公寓項目預計在兩年内入市。廣州服務式公寓出租率有望上升，但由于此前大量新項目入市，尤其是珠江新城等新興區域，因此高端住宅租賃市場仍會承受一定壓力。

深圳

住宅銷售市場-預計2014年地方政府将結合市場措施對房地産進行調控，增加宅地供應和保障房建設。但由于深圳市新增建設用地以存量用地為主，開發成本較高，且剛需仍然旺盛，住宅價格估計會繼續上漲。

高端住宅市場-高端住宅市場2014年供應量穩定。深圳高收入群體的穩定需求以及成交額将有望進一步上升。

住宅租賃市場-盛捷服務式公寓預計于2014年初入市，将對服務式公寓市場的空置率産生壓力。由于前海将進一步吸引大量人才進入深圳，2014年高端住宅租金将有望上升。考慮到沒有更多新增供應入市，出租率将保持平穩。