高力國際：大量資金轉投帶旺廣州寫字樓售價節節上升

展望2014年，預計廣州市寫字樓市場将迎來約47.7萬平方米新增辦公面積，包括高德置地四期、越秀财富中心、保利克洛維二期等，均位于珠江新城區域，多個項目目前已推出市場預租。

據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第四季度，位于珠江新城兩棟甲級寫字樓完工交付，為廣州寫字樓市場新增約19.2萬平方米甲級辦公面積。2013年全年廣州市新增甲級寫字樓面積約達54.5萬平方米，占廣州市甲級寫字樓整體庫存的15.6%左右，且均位于珠江新城。

相對于龐大的新增供應落成，2013年整體市場需求表現較為平淡。盡管在下半年部分租賃需求的釋放帶來一定程度的市場回暖，但全年整體甲級市場吸納量有所萎縮，同比下降達28.2%。截止至2013年第四季度，廣州市甲級寫字樓市場空置率達25.4%，較上季度上升約1個百分點。整體市場租金保持下滑趨勢，本季度錄得全市平均租金為每月每平方米人民币152.8元，較上季度輕微下調。

2013年，廣州市甲級寫字樓投資市場則表現活躍。住宅市場調控繼續收緊促使大量投資資金轉入寫字樓市場，珠江新城等城市中心商務區可售項目成為市場關注、成交焦點，包括富力盈凱大廈、天盈廣場等優質項目陸續推出市場。旺盛的市場需求帶動廣州市甲級寫字樓售價保持快速上升趨勢，2013年第四季度，錄得全市平均售價達每平方米人民币35,464元，較上季度上升約6.0%。

整體供應，需求及空置狀況

高力國際研究顯示，2013年第四季度，廣州市甲級寫字樓市場再次迎來新增供應：位于珠江新城富力盈凱廣場和富力盈通大廈完工交付，共帶來約192,200平方米新增甲級辦公面積。至此廣州市甲級寫字樓庫存中約81.5%位于天河區。越秀區和海珠區-琶洲片區占比分别為12.5%和6.0%。

第四季度廣州市甲級寫字樓市場需求較上季度相比保持平穩。2013年下半年，在國内經濟增長趨于穩定、内需消費市場回暖以及外圍需求逐步改善的宏觀環境背景下，金融、化工制造、電子科技、日用消費品等行業繼續保持在本地市場的擴張或拓展步伐。此類行業多具有較強的租金承受能力，更傾向于租賃城市核心商務區中高端物業作為其區域總部、銷售服務中心等，可以突顯企業經濟實力，提升企業形象，因此市場租賃成交多來自以上行業。本季度主要租賃成交案例包括：寶潔公司租賃高德置地四期約2.2萬平方米辦公面積，Dell電腦在發展中心原有辦公面積上擴租約1,000平方米，廣東省粵科融資擔保股份有限公司租賃廣州銀行約1,049平方米辦公面積。

盡管寫字樓市場庫存在穩定的租賃需求下不斷消化，但由于大體量新增供應不斷落成入市，且主要集中在部分區域，因此整體寫字樓市場空置率在本季度保持上升趨勢，環比上升1%至25.4%。其中越秀區、天河北-體育中心片區項目空置率在低位保持下行，空置率上升主要表現在珠江新城，海珠區-琶洲片區則相對穩定。

租金分析

高力國際報告指出，本季度廣州市甲級寫字樓市場平均租金較上季度錄得有輕微下調，為每月每平方米人民币152.7元，環比下降約0.3%。盡管全市整體租金保持下行趨勢，但2013年越秀區以及天河北-體育中心區域寫字樓市場租金保持平穩上升，本季度越秀區市場平均租金為每月每平方米人民币116.9元，較上季度上升約1.6%。天河北-體育中心租金環比上升幅度約在1.5%左右。租金下調主要受珠江新城區域内多個新增項目業主降低租金報價或提供超過3個月以上免租期等優惠措施影響所致，本季度該區域市場租金環比下調約2.0%，從而帶動天河區市場整體平均租金水平下調約1%至每月每平方米人民币160.7元。

售價趨勢

2013年，廣州市甲級寫字樓銷售市場持續暢旺，一方面住宅市場調控政策的收緊繼續擠壓投資市場資金進入優質寫字樓市場，另一方面，核心區域優質項目的稀缺性刺激各企業購買兼做自用及保值增值之用，如平安銀行于本季度購買珠控國際中心十層約32,972平方米面積。年内市場一手在售項目多位于珠江新城，而旺盛的市場需求推動售價不斷上升，2013年第四季度，廣州市甲級寫字樓售價較上季度上升約6.0%至每平方米35,464元。

市場展望

縱觀2013年全年，廣州市甲級寫字樓租賃市場和銷售市場呈現兩極差異表現：銷售市場方面，受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場成交旺盛，帶動市場平均售價保持上行趨勢；租賃市場方面，由于全年約54.5萬平方米新增辦公面積相繼落成入市，市場競争壓力加劇，而國内經濟增速放緩和國外經濟復蘇不确定性促使各企業業務擴張放緩甚至收縮，多個企業暫緩或擱置辦公搬遷或擴租計劃，寫字樓租賃市場表現平淡，整體市場租金持下滑态勢，空置率則有所上升。

展望2014年，預計廣州市寫字樓市場将迎來約47.7萬平方米新增辦公面積，包括高德置地四期、越秀财富中心、保利克洛維二期等，均位于珠江新城區域，多個項目目前已推出市場預租。

2014年，國内經濟基本面發展态勢良好、全球經濟復蘇在波動中逐步加強，加上消費市場預期轉好，企業信心和投資意願回升等諸多宏觀有利因素，預計将為廣州寫字樓市場帶來較好的發展空間。整體而言，盡管寫字樓租金受市場競争等影響面臨下調壓力，但良好的經濟預期将刺激租賃需求的回暖，加上新建項目提前預租，我們預計廣州市甲級寫字樓市場平均租金下調空間有限。

在區域選擇方面，中心CBD區域将繼續吸引如金融、零售貿易等行業企業進駐；而諸如網絡科技、動漫、遊戲以及電商等對辦公區位敏感度不高的行業企業更易受低租金、良好的綠色辦公環境及完善園區配套吸引，搬遷至産業園，進而将帶動城市周邊産業園發展。