高力國際：電商影響下促使廣州購物中心業态逐漸轉型

由于新增項目入駐率偏低，本季度市場整體空置率上升約0.8%至13.2%。

據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第四季度，在國内經濟運行環境好轉的宏觀影響下，内需消費市場有所回暖；良好的經濟基本面支撐廣州消費品市場以及零售物業市場的穩定表現。本季度新增匯珑商業中心約12萬平方米商業面積，廣州市大型購物中心市場整體庫存上升至305萬平方米。2013年全年，廣州市共有約29.2萬平方米新增供應落成入市，包括海珠區樂峰廣場、荔灣區西城都荟等，另有多個項目則選擇推遲開業。由于新增項目入駐率偏低，本季度市場整體空置率上升約0.8%至13.2%。2013年，廣州市零售物業市場需求主要來自餐飲、快時尚及服飾等品牌，其青睐區域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百貨類業态年内保持擴張态勢，但考慮租金成本、市場飽和度等因素，開店區域已傾向于外圍新興商圈。

租金方面，盡管受外圍新增項目租金偏低影響而有所波動，2013年市場平均租金在整體上保持穩定，成熟商圈包括天河區、越秀區等租金在高位保持平穩。第四季度，全市大型購物中心整體平均租金約為每月每平方米712.9元，較上季度下調約1.5%。

廣州市零售物業投資市場在2013年保持活躍，各大商圈商鋪散售成交暢旺的同時，市場錄得多宗整體成交。

大型購物中心市場供應，需求及空置率

高力國際數據顯示，2013年第四季度，位于番禺區匯珑商業中心落成開業，為廣州大型購物中心市場共提供約120,000平方米零售商業面積。此外，同樣位于番禺區的荔園新天地主力店已逐步開業。受新增供應入市推動，全市平均空置率較上季度上升約0.8%至13.2%。

由于面臨政策、網絡銷售等沖擊，衆多奢侈品牌包括服飾、珠寶、精品等對擴張持謹慎态度，相比之下，國際快時尚以及中小型時尚品牌則繼續看好國内居民消費能力，積極在本地尋找适合的零售物業。如來自日本的快時尚品牌無印良品、SNIDEL分别進駐G5停機坪和天河城，其中無印良品開設廣州旗艦店，營業面積約1,500平方米。

2013年廣州零售物業市場擴張或滲透最為積極的業态來自于餐飲業。包括香港翠華、綠茶餐廳、海底撈等已于季内開設其廣州首家或第二家餐廳，其中香港翠華餐廳、綠茶餐廳首店分别進駐正佳廣場和樂峰廣場，海底撈第二家店則選擇在越秀區廣百黃金珠寶大廈，經營面積約1,500平方米。番禺區荔園新天地已簽約百樂門宴會中心、漢堡王、大家樂、九毛九、鮮芋仙、西點台北、金草帽、百果百搭、芭克閃冰等多個餐飲品牌。

為提升項目競争力以應對相對疲軟的消費市場大環境，各子區域大型購物中心項目紛紛進行業态調整，多傾向于引進更多娛樂、餐飲及兒童主題元素業态。如正佳廣場調整負一層業态，規劃為美食廣場，並引進以動漫為主題的情景式體驗商場；東方寶泰則規劃新增"B3美食新地帶"。另一方面，受市中心大型購物中心擠壓，部分中小型項目則開始進行經營調整轉型，如位于天河區時代廣場友誼百貨已轉型調整為友誼OUTLETS購物中心。

租金分析

高力國際報告指出，2013年第四季度，受外圍新興商圈新增項目租金偏低影響，廣州市大型購物中心整體平均租金有所下調，錄得為每月每平方米712.9元，環比下降約1.5%。

各大子區域中，市中心繁華商圈穩健的市場需求和持續走低的空置率促使中心各區域租金在高位保持穩定。番禺、白雲等商圈在交通、商業配套等方面不斷提升改善，促進商圈氛圍逐步成熟。随着在建或新落成項目招商進度推進，市場租金基本保持平穩，但整體平均租金仍偏低。

投資分析本季度，商鋪物業市場投資需求旺盛，各區域可售商鋪成交活躍。此外，季内廣州大型購物中心錄得大宗交易成交一宗，來自新加坡凱德商用以21.9億元收購白雲綠地中心二期商場約86,000平方米，並更名為凱德廣場·雲尚，将成為凱德商用在廣州首個商業項目。

市場展望根據中國社科院于2013年12月相關藍皮書預測，近1年以來，由于國内城鎮居民收入增速不如GDP增速等因素影響，2014年國内社會消費品零售總額的實際增速将面臨下滑。此外，電子商務、網絡購物等新型消費業态的快速發展将波及多個零售業态品牌的擴張，並為實體零售物業帶來負面影響。考慮核心商圈如天河、越秀等區域由于擁有成熟的商圈氛圍等優勢，此種負面因素将更大地影響周邊新興商圈。因此，我們預計2014年廣州零售物業租賃市場整體上将保持平穩，新興商圈新增項目的招商将面臨一定的壓力。

2014年預計将有番禺萬達廣場、凱德廣場·雲尚、花城匯三期、荔園新天地等項目落成開業，共帶來約52.6萬平方米新增零售商業面積。新增供應的落成入市預計将推升全市平均空置率。租金預計将受外圍商圈項目平均租金偏低影響而出現結構性下調。

投資分析

本季度，商鋪物業市場投資需求旺盛，各區域可售商鋪成交活躍。此外，季内廣州大型購物中心錄得大宗交易成交一宗，來自新加坡凱德商用以21.9億元收購白雲綠地中心二期商場約86,000平方米，並更名為凱德廣場·雲尚，将成為凱德商用在廣州首個商業項目。

市場展望

根據中國社科院于2013年12月相關藍皮書預測，近1年以來，由于國内城鎮居民收入增速不如GDP增速等因素影響，2014年國内社會消費品零售總額的實際增速将面臨下滑。此外，電子商務、網絡購物等新型消費業态的快速發展将波及多個零售業态品牌的擴張，並為實體零售物業帶來負面影響。考慮核心商圈如天河、越秀等區域由于擁有成熟的商圈氛圍等優勢，此種負面因素将更大地影響周邊新興商圈。因此，我們預計2014年廣州零售物業租賃市場整體上将保持平穩，新興商圈新增項目的招商将面臨一定的壓力。

2014年預計将有番禺萬達廣場、凱德廣場·雲尚、花城匯三期、荔園新天地等項目落成開業，共帶來約52.6萬平方米新增零售商業面積。新增供應的落成入市預計将推升全市平均空置率。租金預計将受外圍商圈項目平均租金偏低影響而出現結構性下調。