【房地産行業研究報告内容摘要】
特大城市供地進入存量時代：1月10日召開的2014年全國國土工作會議上國土資源部部長姜大明表示，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。我國過去城鎮化高度依賴資源擴張，部分核心城市建設用地總量已趨于極限，在國土部新政下，地方政府的供地結構将更多地向住宅用地傾斜，住宅用地供應預計将獲得更大的彈性。工業地産由于增量限制，部分工業地産地塊将迎來改善機會。但需要關注的是，雖然此次住宅用地並不在限制之列，但由于特大城市可供資源總量的下降，我們預計住宅用地也難獨善其身，東部區域核心城市地價上行的趨勢短期内仍難以改變。這也就再次印證年度策略我們的兩個核心判斷，核心城市土地價格有望再創新高，存量用地激活成為行業關注主題之一。
舊改更新将是盤活存量主要途徑：近幾年來三大城市圈核心城市的土地供應速度已經開始出現明顯下降，各個地方政府挖掘存量建設用地的嘗試早已開始，廣東省、湖北省、浙江省在盤活存量土地方面已經取得階段性成果，其中，通過淘汰落後産能、退二進三等措施是地方政府常用手段。總體來看，特大城市未來優化存量的方向主要在于：1、利用率低下的工業用地以及其他公用設施用地優化轉性；2、核心區域繼續提高容積率及人口密度，我們認為未來住宅用地“僧多粥少”的格局不會改變，對于開發商來說，擁有豐富土地存量的企業也将愈發凸顯價值。
撰文：中信建投
審校：劉滿桃
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