中信證券-金地集團:年末銷售完美收官,存量資源持續優化

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2014-01-09 11:38

  • 我們認為,公司的曆史拿地問題在得到逐步解決,動态看資源在完成重塑。到2014年下半年,公司的管理改善和盈利能力回升應該可以在報表中有所反映。

    投資要點

    公司12月銷售超越市場預期:公司公告2013年12月完成銷售簽約49.1萬平,簽約金額達到60.4億元,單月簽約金額創曆史新高;2013年全年累計完成銷售簽約359.8萬平,累計簽約金額450.4億元,同比增長32%。公司單月銷售超越市場預期。我們認為,公司銷售超預期的主要原因在于12月份推盤中純新盤占比較高,區域結構上位于一二線核心城市,且定價理性。

    全年拿地可圈可點,存量資源持續優化:我們測算公司全年拿地權益面積553萬平,權益拿地金額212億元,平均拿地樓面地價約3839元/平。我們預計全年新增土地儲備将給公司未來貢獻超過600億元的權益銷售金額,按照目前的房價測算,公司2013年拿地的平均毛利率約為33.1%,高于2012年和2013年前三季度結算毛利率。拿地區域方面,公司在2013年2月之前迅速補充了一線城市如北京、杭州的土地儲備,在一線土地市場轉熱之後,又加大了在二三線城市的儲備。公司2013年并未盲目擴大管理半徑,而是在自己擅長、有品牌優勢的區域,如西安、沈陽、杭州等地選擇性增加土地儲備。我們認為公司2013年在土地市場收獲頗多,公司存量資源得到持續優化。

    靜态看預計2013年結算毛利率成為低點,2014年起逐步向上回歸:受制于2009年之後取得的一些高價地集中結算,以及2011年下半年降價促銷的影響,公司2013年的毛利率水平預期将成為低點。但動态看,随着2012年下半年拿地項目逐漸進入結算期,公司如此低的毛利水平有望向上回歸,動态看我們認為公司利潤表觸底改善的概率較大。2013年三季報公司預收款項364.1億元,達到最近一段時間以來的新高,且這部分預收款含金量較高,未來業績存在向上彈性。

    實業資本青睐,絕對價值低估:資本市場公司股價的表現與實體經濟背道而馳,其主要原因在于缺乏有效套利的工具。而公司相對分散的股權結構,使得實業資本進入後的話語權有所提升,流通股東的利益更利于實現,市值管理也更加積極。但本質上,還是公司價值被絕對低估,以及治理相對優秀透明的管理體制吸引了諸如生命人壽、安邦資産等投資者。

    風險提示。公司2013-2014年可結算資源盈利水平較低的風險。

    盈利預測及估值。我們認為,公司的曆史拿地問題在得到逐步解決,動态看資源在完成重塑。到2014年下半年,公司的管理改善和盈利能力回升應該可以在報表中有所反映。此時産業資本的進入也提升了公司市值管理的積極性。我們維持公司2013/2014/2015年EPS預測0.91/0.95/1.49元/股,NAV8.19元/股。我們仍然維持公司7.73元/股的目标價(對應2013年經常性EPS10倍)和“買入”的投資評級。

    中信證券-金地集團:年末銷售完美收官,存量資源持續優化

    撰文:中信證券    

    審校:勞蓉蓉



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