長江證券-房地産行業：二十四節氣之小寒，地産冬未盡，何時迎春來？

2013年房地産投資金額和銷售面積增長約20%，300個城市土地出讓金更是大幅增長了50%。與此同時，地産股卻走出了慘不忍睹的行情，全行業跑輸大盤近8個點，主流房企跌幅高達25%，而闆塊估值也屢創歷史新低。

報告要點

基本面和估值分化

2013年房地産投資金額和銷售面積增長約20%，300個城市土地出讓金更是大幅增長了50%。與此同時，地産股卻走出了慘不忍睹的行情，全行業跑輸大盤近8個點，主流房企跌幅高達25%，而闆塊估值也屢創歷史新低。

闆塊下跌原因探讨

導致去年闆塊低迷的原因有三點：一是行業短周期向下。盡管三季度政府托底使得經濟和行業基本面階段性改善，但是全年下行的趨勢並未改變，周期股普遍缺乏趨勢性行情；二是政策壓力較大。無論是金融去杠杆導致流動性緊張，還是國五條等政策出台導致調控加碼，都對行業基本面和估值面造成了嚴重的負面影響；三是投資風格不利于主流房企。盡管2013年地産闆塊不乏自貿區、土改等題材炒作，但是地産藍籌股卻在資金博弈中遭遇冷落。

行業拐點即将到來

基于對新進城和結婚人口的測算，2014年新增剛需量将開始下滑，而經濟增長模式和政府考核機制的轉變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味着房地産自此進入了供過于求的階段，也標志着行業大周期拐點即将到來。疊加考慮到政府保增長的需要和内憂外患的資金面困境，我們認為今年行業基本面穩中下行的概率較大。

政策決定闆塊走勢

作為影響短期基本面和估值的主要因素，房地産政策主線将從調房價轉為保增長。在GDP增長7.5%的假設下，政府可能維持偏松的流動性和刺激剛需，房地産全年不溫不火並再次出現U型走勢，題材炒作将繼續貫穿全年，主流品種難以看到明顯的絕對收益和相對收益；在GDP增長7%的假設下，政府可能維持偏緊的流動性和調控政策，房地産全年可能出現基本面逐季下滑的趨勢，在銷售和房價可能負增長的下半年，題材股的估值将大幅殺跌，而主流品種的配置價值将逐步凸顯。

長江證券-房地産行業：二十四節氣之小寒，地産冬未盡，何時迎春來？