仲量聯行：中國飯店市場城市景氣分析

基于對經濟和政治預測的不确定性等因素，大部分樣本飯店對未來預測持一般或不樂觀的态度。

　　根據仲量聯行酒店及旅遊地産投資咨詢部和中國旅遊飯店業協會共同發布的最新研究報告《中國飯店市場城市景氣分析》，2012年我國國内和出境旅遊依然呈現較快的增長，但受國際經濟影響，入境旅遊呈現出下降的趨勢。同時，在中央政府最新出台的八項規定的影響下，2012年全國各地的飯店業績也呈現明顯的下降趨勢。仲量聯行酒店及旅遊地産投資咨詢部通過對飯店市場供給和需求的角度進行分析認為，随着房地産業的發展，飯店數量将繼續作為城市重要的配套及城市綜合體重要的組成部分而不斷增加，特别是中西部城市飯店業未來的發展潛力将不容小觑。報告也總結了行業的關鍵趨勢和機會，例如：

　　·與同期2011年底對2012年市場預測情況相比，受訪飯店對2013年的業績預測表現保守。

　　·從五個地區樣本飯店市場來看，2012年僅西部的每間可出租客房收入呈上漲趨勢，其他地區全部呈現下降趨勢。

　　·商務客源在現今乃至未來将依然是飯店市場的主導客源，而在休閑團隊連續兩年呈下降趨勢的情況下，休閑散客呈現上升趨勢。

　　·飯店經營成本壓力仍然是飯店經營者面臨的重要挑戰之一。

　　·基于對經濟和政治預測的不确定性等因素，大部分樣本飯店對未來預測持一般或不樂觀的态度。

　　安瑞達，仲量聯行酒店及旅遊地産投資咨詢部中國區董事總經理指出：“目前很多城市的飯店市場都面臨需求和供給的不平衡，而且運營成本的大幅提高，加劇了飯店經營的壓力。完成飯店經營預算和控制好運營成本顯得非常重要，同時業主也應全方面做好飯店資産的管理，監督運營服務標準和管理合同的執行、控制資本性支出、實現現金流收益最大化以實現飯店資産價值的最大化。”仲量聯行酒店及旅遊地産投資咨詢部中國區副總裁朱超倫先生指出：“國際和國内宏觀經濟環境的不确定性，國内八項規定的出台，新增飯店的大量入市，設施設備日益陳舊，人員缺失及服務品質擔憂等因素，均對受訪飯店造成了一定的經營壓力。較上一期市場前景的預測，本期對市場前景的預測相當不樂觀”。

　　飯店市場未來供給發展

　　根據2012年的預測，截止到2015年，飯店客房供給增長幅度較大的城市包括蘇州、西安、重慶、青島、杭州、武漢、無錫和廈門。2012年我國各城市房地産投資總額排名前十位的城市有蘇州、西安、廣州、大連、武漢、杭州、成都、上海、重慶和北京，這不僅與目前飯店客房供給數量的城市相一致，同時可以看出中西部城市房地産的發展速度較快，潛力較大。

　　持續創造飯店資産價值

　　由于受到新增供給快速增長、運營成本的持續增加以及客戶對飯店産品期望值和價格敏感度的提升而導致飯店市場日益加劇的競争狀況，仲量聯行酒店及旅遊地産投資咨詢部建議可以通過硬件設施的優化、銷售策略的完善、軟性服務的提升來完善顧客的入住體驗，並在飯店開發的不同階段進行有效的資産管理來幫助業主實現創造飯店資産價值提升的新機會。新飯店産品的打造，包括精選服務飯店的開發正越來越受到旅遊者的青睐，也為業主實現投資回報最大化帶來了新的契機。

　　科學開發旅遊目的地

　　旅遊地目的的打造已經成為衆多對旅遊地産有濃厚興趣的開發商在克服國家對房地産宏觀調控、城市飯店數量迅速增長以及入境旅遊增長趨勢減慢等一繫列挑戰的情況下積極主動拓展休閑旅遊客源的重要舉措之一。除了旅遊資源對目標客源的吸引之外，科學地規劃和有效地管理是能否成功開發旅遊目的地的關鍵，包括交通基礎設施的建設、季節性因素的克服、購物與娛樂設施的完善以及從觀光旅遊向休閑旅遊的轉型。杭州西溪濕地、三亞海棠灣、吉林長白山國際度假區等由于在前期從市場角度進行了科學的策劃並與政府共同改善交通和基礎設施建設而已經成為科學合理有效開發旅遊目的地的典範。