任志強：不清晰的房地産政策與未來

盡管這幾個月的價格指數仍然是超高的增長，但我們認為全年可能是平穩的，就是有增長，但不是大上大下。

　　任志強：剛才樊綱問我們什麼是克強經濟學，我們找了半天也沒找到依據，所以現在拼命地從媒體報道上想法找一點依據。

　　把一季度的政治局會議的新聞稿和二季度政治局會議的新聞稿放在一起對比了一下，看看一季度和二季度之間有什麼差别。我們搞不懂，一季度和二季度只差三個月的時間，為什麼差距這麼大？第一個就是一季度和二季度對當前形勢的分析變化。

　　一季度說的是國内消費穩定增長，第二個是投資和進口快速增長，第三個是企業利潤恢復性增長，第四個是居民收入較快增長。到二季度的時候突然發現變了，比如說居民收入增長從百分之九點幾一下掉到了百分之六點幾，三個月就發生了那麼大的變化？我們沒搞懂，也許是摸那個石頭摸錯了，要重新摸一下。

　　第二個變化，一季度說增速下滑是自主調控的結果，但二季度好像不是這麼說了，說的是“我們發展仍處于大有所為的一個重要戰略期，要有上限和下限之分”。一季度大家沒什麼擔心，第二季度開始有點擔心了，用詞也變化了，一季度說是穩增長、控通脹、防風險，二季度不一樣了，大概就是陳淮先生說的“政策就是短期行為”，二季度變成穩增長、調結構、促改革。雖然一共9個字，變了6個，這說明什麼問題，得想想。

　　同時，我們也看到了一季度是“就業保持穩定增長”，大家都覺得一季度什麼都不好，但有一條很好，就是我們的就業人口持續增長，而且增加了，所以就業成為了一個衡量經濟指標里頭好和壞的必要條件，如果就業不行了，增速就要提高一點，如果就業行，就可以忍耐，繼續往下低一點，所以一季度看到的是就業很好。

　　二季度也發生的變化，叫做“保持合理投資增長，激發企業活力，加大對中小微企業的政策扶持”。我們已經看到了有一些減免稅費的政策，“投資合理增長”和前面說的情況不太一樣。

　　克強經濟學說是不刺激，現在有了一個調整，說是微刺激，也不知道這個微刺激和不刺激有什麼差别，或者和四萬億之間有什麼差别。

　　另外一個特别的描述，叫做“積極穩妥地推進以人為核心的新型城鎮化”，朱中一會長剛才說了半天“以人為核心的新型城鎮化”，後面說的是“促進房地産市場平穩健康發展”。去年說的是“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，年初說的是“抓好房地産市場調控和住房保障工作”。

　　也就是說，二三季度發生了很多的變化，這些變化都和當前的宏觀形勢有密切關繫，也和未來房地産市場發展有密切關繫。我說我不懂，就是因為我們實在不清楚到第三季度會議的時候，又有一個什麼說法。如果每個季度都變一次的話，房地産就完了，因為房地産從買地到投資再到完成，可能要三年、五年，不能每個季度都這麼變，如果每個季度都變一次，實在不知道政策會如何。

　　最近一次國務院會議上提出的是“加強市政地下管網建設和改造”，剛才朱會長講話里特别強調了，有些城市地下設施很差。“加強污水和生活垃圾處理及再生利用，加強地鐵、輕軌等大容量公共交通”。最近我們看到國務院有4萬億的投資問題，基礎設施才2100億，但是關于生态建設有1.7萬億，這兩個加起來就将近2萬億了，如果再加上其它的，就是新的4萬億又出來了，所以大家有一些争論，就是有沒有4萬億。

　　我們看到更多的是地方政府缺錢，也看到了中央政府開始給地方錢。所以我們沒搞懂，這個4萬億會有嗎？至少我們知道有一個新的數字，2013年到2017年有1000萬套的棚改，這是李克強總理在幾次講話中特别強調的。

　　中央政府最近提出來，為1000萬套棚戶區改造要提供2400億，另外開發行要提供約8000億，解決一半的投入資金。國開行正式發布的信息是，每年在棚改上投入不少于1000億，5年加起來要超過8000億。另外地方政府要配套，加上前面已知的城市基礎設施和環保、棚改等，地方政府的投資就有12000億了。

　　地方政府這12000億拿什麼還？辦法就只有賣新增土地，所以我們看到這一輪土地價格拼命上漲的過程中，政府沒有提出要限制土地價格。8月13日公布的54個城市的土地價格，3000多塊錢一平米，和去年同期相比增長了48%，和上季度相比增長26%。這54個城市價格上漲是非典型的，今年北京要拍賣幾塊地，比如說亦莊土地，去年3月份1萬塊錢的挂牌價流拍了，去年降下來，變成7000-8000塊錢開拍，結果拍到了1.2萬，随後拍到了1.6萬，今天我們估計亦莊的地價有可能會超過2萬元，一年之内就從一萬塊錢的流拍到今天可能會超過2萬元，翻了100%。

　　政府靠什麼還錢？大家也看到最近房地産提供的稅收，在整個地方财政稅收中占的比重非常大，增幅非常大。今年至少可以看到的是，房地産市場不管怎麼調控，沒有對價格因素為主導進行調控。價格是什麼？價格實際上是市場信号，解決供求關繫的一個調整因素，但如果把價格人為地控制起來，就一定在供求關繫上會出現問題。拍賣是什麼？拍賣就是合情、合理、合法的去哄擡物價，把物價擡得越高越好，至少土地拍賣上肯定是標明了要哄擡物價的，而這種哄擡物價是為了償還大家所擔心的地方債務。

　　我不知道大家有沒有聽說過啤酒指數，最新的啤酒指數是指農村啤酒量決定農民工回鄉成功，也就是說失業。最近我們發現農村的啤酒指數在不斷攀升，意味着大量的農民工回到農村去喝啤酒，而不是在城市消費啤酒了。上半年我們所提出的就業情況好轉，新增就業人口增加都意味着是一種企業向上不斷擴張的過程，但啤酒指數告訴我們的是，下半年也許會出現的是原有的一部分就業被替代，農民工回鄉開始增加，這是一個非常危險的信号。

　　我們也可以看到另外一個指數，在土地價格上漲的背後，是因為在今年總的用地供應量增加過程中，工業用地占的比重非常大。和紐約、香港、倫敦、新加坡等城市對比一下可以看到，在城市發展過程中，工業所占的用地數量是非常少的，但在國内，相當一部分工業重鎮的工業用地，已經達到了用地總量的40%到50%，平均下來是占26%以上。換句話說，住宅用地的升值，相當一部分是彌補和補貼了工業用地的超量，所以我們工業化率和城市化率幾乎接近，而實際上應該城市化率遠遠大于工業化率，這樣才能保證為工業提供更多的第三産業服務，而現在我們不是。

　　面臨的問題是什麼？也就是說朱中一會長說的，是不是長效機制。陳淮先生也談到，在短期我們不缺錢，但長期可能缺錢。長效機制里可能涉及的問題是什麼？第一個是制度問題，這是在李克強總理講到的土地制度問題。我不知道土地制度問題是土地财政，還是指土地要進行私有化，土地改革要歸農民。一旦土地制度問題從根本上得到解決的話，沒有18億畝紅線了，土地完全私有化了，對房地産來說是一個重大的政策變化問題。

　　第二個是市場開放，我們已經看到這一屆政府對市場進行了一些開放，比如說金融問題、利率問題、微小企業的問題等，已經有很多動作了，但是開放到什麼程度，我們也不知道。如果土地市場更加開放、自由，也許對房地産市場會有影響。

　　另外一個就是房産稅問題，還有一個是保障制度，到底保障什麼？保障制度已經在調查中出現了大量的問題，這對現有的市場會産生一定的影響和反映，是什麼我們不知道。朱會長剛才說，三個月以後大概能知道長效機制會怎麼樣，至少我們現在知道。

　　因此我們一直強調說，沒有給出一個特别明确的看法。這樣一種情況，對今年會怎麼樣？我們認為今年總體是平穩的，投資不會大上，可能會略有小下，因為土地供應的總量在下個月可能轉正，但更多的投資會在明年上半年出現，新開工也沒有高速的增長，所以投資基本上是平穩的，價格肯定是穩中有升。盡管這幾個月的價格指數仍然是超高的增長，而且從100個或者說50個重點城市的房價已經得出來的結論看，增長幅度是暴漲的，但我們認為全年可能是平穩的，就是有增長，但不是大上大下。

　　這是我們不能完全弄清楚房地産政策上會采取什麼樣的一個特殊做法的情況下所得出的結論。

　　（本文為華遠地産董事長任志強先生在2013博鰲房地産論壇上所作的演講，内容有部分删節。）