華泰證券-房地産行業：長達2－3年超額收益窗口打開

高層發出調控向長期制度化建設轉變的信号，房地産行業長達2~3年超額收益窗口打開。

　　投資要點：

　　近期行業政策刺激不斷：政治局會議表态“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地産市場平穩健康發展”；國家發改委徐紹史“要建立房地産市場穩定健康發展長效機制，促進房地産開發投資平穩增長”。新一屆中央政府對房地産市場的首次明确表态，在“促進房地産市場平穩健康發展”前面沒有再出現“調控”、“降房價”、“房價合理回歸”等字眼，承認房地産行業對于穩投資保增長的重要作用。新湖中寶、海印股份公布非公開增發預案，分别用于棚戶區改造和商業物業項目，此舉意味着暫停3年的房地産再融資正逐漸開閘。未來即将出台的政策：房産稅擴圍、不動産統一登記制度、城鎮化規劃。

　　我們認為：

　　高層發出決心從短期運動式的調控向長期制度化建設轉變的信号。

　　過去10年房地産按調控的失敗，主要原因是調控目標設立的錯誤。總是糾結于房價起起伏伏，就必然造成了短視、臨時性的運動式調控。多年來，我國房地産市場政策的調控只能帶來市場階段性的預期調整，導致行業常常在基本面量價齊升，經營業績看好形勢下資本市場對其政策抑制的預期分化，闆塊從而面臨政策估值頂的受壓局面。各方無法形成基于制度和體繫化的穩定預期，臨時性、階段性的調控政策致使對政策的預期和博弈已經成為決定闆塊走向的最重要的因素。新一屆政府試圖逐步糾正過去關閉房地産再融資渠道等不市場化的做法，轉而力圖通過棚戶區改造、小城鎮戶籍放開、房産稅擴容以及土地改革等建立“低端有保障，中端給市場，高端有抑制”的制度化長效機制，更依賴市場化的力量确保行業長期健康的發展，對于各方形成穩定預期，打開闆塊政策估值頂具有重要意義。

　　思維轉變的過渡期，政策調控正呈現重要變化。

　　長效機制的建立尚處起步，目前正處思維轉變過渡期，在當前宏觀經濟和行業運行情況背景下，政策調控的手段和目標正呈現重要變化。兩個背景：(1)各城市房地産市場情況分化嚴重一二線城市供需矛盾突出，面臨價格快速上漲壓力；三四線城市整體庫存較高，面臨去庫存壓力。房價上漲存結構性趨勢。(2)宏觀經濟低位徘徊，經濟“雙限論”決定了近期經濟穩投資、保增長的主線。三個變化：(1)調控手段從“需求管理”到更強調“供給落實”；(2)調控權下放給地方，實際默認了調控目標從“降房價”調整為“控制房價漲幅”。(3)房地産企業再融資渠道将漸進式放開。

　　房地産行業長達2~3年超額收益窗口打開。

　　此次表态開啟闆塊估值修復行情，後市在中報業績有保障的持續刺激下預計将呈現震蕩上行态勢。雖然短期内，“金九銀十”基本面改善難超預期，但是長期看，在目標切換後，按照各個國家的經驗，房地産股跟随房價的走勢給股權投資者提供長期的、可持續的超額收益。再融資主題可重點關注：新湖中寶、福星股份、首開股份和中天城投；估值較低，中報預期高增長，受益闆塊政策估值頂打開、成長性良好類公司可重點關注：金地、保利、荣盛、招商、華夏幸福、金科；風險提示：價格持續上漲帶來政策加碼風險。

　　風險提示：價格持續上漲帶來政策加碼風險。

　　華泰證券-房地産行業：長達2-3年超額收益窗口打開