高力國際:深圳寫字樓需求強勁 未來市場競争越趨激烈

观点地产网

2013-08-01 16:51

  • 新增供應的持續增加使市場競争更加激烈,預計未來短期内甲級寫字樓租金将面臨向下微調壓力。

      【2013年7月30日–深圳】據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示,2013年第二季度,兩棟甲級寫字樓相繼入市,為市場帶來總計100,645平方米的甲級寫字樓新增供應。整體空置率較上季度相比輕微上升0.3個百分點至15.2%。

      本季度,寫字樓的租賃需求在第二季度保持強勁,主要源自金融、能源、服務、媒體、投資和電子等行業。伴随活躍的擴租、整合和搬遷活動,租金維持上漲趨勢。平均租金環比上漲1.7%,至183.0元每月每平方米。本季度深圳甲級寫字樓投資市場延續上一季的活躍狀态,市場售價繼續呈上升态勢。本季度全市甲級寫字樓平均售價為每平方米46,246.0元,環比上升1.1%。

      展望未來,2013年下半年深圳預計有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市。預計未來短期之内甲級寫字樓租金将面臨向下輕微調整壓力,而空置率會有所上升。考慮面臨下行壓力的租金水平和較高的售價水平,深圳甲級寫字樓租金回報率預計将有所下降。

      整體供應,需求及空置狀況

      高力國際研究顯示,2013年第二季度,位于福田中心商務圈的深圳證券交易所營運中心和位于蛇口的招商局廣場的入市,為深圳市場新增約100,645.0平方米的甲級辦公面積,整體空置率較上季度相比輕微上升0.3個百分點至15.2%。本季度,羅湖區與福田區仍是大面積租賃成交的集中區域,其中羅湖的空置率相較上季度有所下降;福田區的空置率保持穩定;而南山區的空置率則因新增供應明顯升高。

      在羅湖區,盡管有部分企業搬遷至福田,但由于該區域在交通、配套等方面仍具有優勢,吸引中小型或發展型企業,新空置面積能迅速被市場吸納,加之新增供應較少,因此該區域寫字樓空置率保持平穩下降趨勢,本季度平均空置率環比下降2.9個百分點至9.9%。在福田區,盡管深交所運營中心大樓的落成給市場帶來新增供應,但由于跨國公司及國内大型企業積極擴張本地業務帶來充盈的寫字樓需求,因而本季度福田區的平均空置率保持穩定在13%。

      寫字樓的租賃需求在第二季度保持強勁,主要源自金融、能源、服務、媒體、投資和電子等行業。本季度典型租賃成交案例包括:生命人壽租賃榮超大廈約8,000平方米辦公面積;中國海洋石油總公司租賃招商局廣場約10,000平方米辦公面積;此外,友邦保險租賃地王大廈約2,000平方米辦公面積。

      租金分析

      高力國際報告指出,2013年第二季度,租金維持上漲趨勢。平均租金環比上漲1.7%,至183.0元每月每平方米。本季租金增幅略高于第一季度,主要是由于相比起減少空置率而言,大多數業主更傾向于提升定價以追求更高的租金回報。按子市場劃分,本季租金最高的子市場是福田中心區,平均租金達到195.2元每月每平方米。緊随其後的是羅湖區,平均租金達到188.8元每月每平方米。而南山由于市場可選擇項目增多以及在租賃條款上業主讓步空間有所增大,催生部分潛在租戶的觀望情緒。本季度南山甲級寫字樓平均租金環比下降3.8%。

      售價趨勢

      本季度深圳甲級寫字樓投資市場延續上一季的活躍狀态,市場售價繼續呈上升态勢。盡管無整棟交易成交,但世紀匯廣場、地王大廈等可售項目均有大面積整層或多層投資成交。譬如,華富洋供應鍊在地王大廈購買約2,000平方米辦公面積;世紀匯廣場成交近10,000平方米的辦公面積。本季度全市甲級寫字樓平均售價為每平方米46,246元,環比上升1.04%。

      市場展望

      2013年上半年,由于榮超大廈、深圳證券交易所營運中心、招商局廣場等多個新項目入市,深圳甲級寫字樓市場空置率有所上升,但得益于深圳政府繼續積極推進産業轉型升級,并通過一系列措施促進經濟發展,刺激經濟逐步趨穩回升,來自國内金融、保險、服務、高新技術等行業企業在本地開展業務或擴張的需求支撐深圳甲級寫字樓的健康穩定發展。

      展望未來,2013年下半年深圳預計有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市,基本都位于福田區和南山區。租賃市場方面,未來新增供應的持續增加将會使市場競争更加激烈,并且在全球和國内經濟形勢背景下,業主和租戶之間的租金談判空間彈性更大。高力國際預計未來短期之内甲級寫字樓租金将面臨向下輕微調整壓力,而空置率會有所上升。考慮面臨下行壓力的租金水平和較高的售價水平,深圳甲級寫字樓租金回報率預計将有所下降。

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題