高力國際：預測深圳服務式公寓租金将保持平穩上漲

2013年第二季度深圳市住宅市場量價齊漲，二手房市場速凍。預計服務式公寓租金将保持平穩上漲。

　　【2013年7月30日–深圳】據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第二季度，深圳市一手住宅市場保持活躍。成交面積與成交均價，在此季度的三個月内，逐月上漲，但漲幅逐漸放緩。大量的剛性需求仍然主導着深圳房市，而福田、南山本季度相繼推出的幾個高價樓盤則将全市新房均價進一步拉高。根據深圳市房地産信息繫統公開數據顯示，全市一手商品房成交面積錄得1，286，011平方米，環比上升19.9%，成交均價則達到22，710元/平方米，環比增長14.7%，總體呈現出“量價齊升”之勢。

　　與活躍的一手房市場形成鮮明對比的，則是迅速冷卻的二手房市場。因深圳市政府決定暫不實施稅率為20%的二手房交易稅，二手房市場的“搶購潮”本季度驟停，成交量環比大跌近四成。

　　豪宅市場方面，第二季度，位于南山區的鲸山觐海于五月份入市。此項目包含高層、獨棟别墅與聯體别墅三種産品類型，價格區間在58，000至90，000之間，均價達到80，000元/平方米。總體而言，深圳豪宅市場以消化存量為主，市場售價仍将處于上升通道。

　　服務式公寓租賃市場

　　高力國際數據顯示，2013年第二季度，深圳全市範圍内無新增服務式公寓項目，原定于本季度開業的福田君臨天下雅詩閣服務式公寓項目開業時間因故延後，預計将于2014年第一季度開業。随着商務往來與展會活動的日漸頻繁，全市服務式公寓的空置率迎來了小幅的下降。與此同時，于第一季度末開業的萬豪行政公寓，因其遠高于市場平均值的租金，使全市服務式公寓平均租金進一步上調。

　　2013年第二季度，深圳服務式公寓市場平均租金錄得每平米每月215元，環比上漲3.9%，漲幅平穩；市場平均空置率則為15%左右，比上季度18.5%的平均空置率略低。目前全市服務式公寓年收益率約在3.0-4.0%左右。

　　福田區與南山區匯聚了深圳市最為高檔的服務式公寓。南山區的兩個國際酒店品牌旗下的服務式公寓——萬豪行政公寓與華僑城洲際酒店公寓，都采用了遠高于市場平均水平的定價標準。此兩個項目與其他品牌服務式公寓一同将南山區平均租金帶領至全市最高的236元/平方米/月，環比上漲約3.1%；但空置率也同樣為全市各區中最高的16%。本季度福田區服務式公寓租金則沒有發生變化，依然停留在222元/平方米/月，空置率微弱下調至14.6%。羅湖區服務式公寓在檔次與服務上，已逐漸落後于福田、南山兩區，本季度該片區租金為162元/平方米/月，環比上漲兩個百分點，空置率則由第一季度的25%下降至20%。

　　市場展望

　　此前出台的宏觀經濟數據顯示，我國國内生産總值與消費者價格指數都放緩增長，多數機構與學者預計今年我國GDP漲幅最終将提留在7%至8%之間。高力國際報告預測，在宏觀經濟較不明朗的情況下，“限購、限貸”的調控政策，加之以擴圍在即的房産稅，将繼續對房價施加向下壓力，下半年房價增幅有望進一步放緩。

　　豪宅方面，京基雲景梧桐按計劃将于8月初推出市場，此項目将包含聯排、疊拼、獨棟或高層豪宅多種形态。長期來看，未來市場新增豪宅項目均将包含多種産品組合，純别墅項目将十分罕見。

　　短期内深圳市場将無新增服務式公寓落成，原定于8月份開業的福田君臨天下雅詩閣服務式公寓将延後至2014年初開業。市場将以消化現有庫存為主。預計未來全市服務式公寓租金将保持平穩上漲，平均空置率随着市場的逐漸吸納将小幅下降。