高力國際：下半年深圳7座大型購物中心入市 租金呈兩極分化

預計下半年，深圳成熟商圈的購物中心租金水平将繼續堅挺，新興商圈的租金定位仍會明顯低于成熟商圈。

　　【2013年7月30日–深圳】據全球領先的房地産服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年3-5月份，社會消費品零售總額965.87億元，同比增長7.9%。2013年第二季度龍華佐鄰香頌和龍崗寶能All City正式開業，為零售物業市場增加105，000平方米的新增供應；本季度全市首層平均租金錄得每平方米每月898.95元，環比下降1.99%；由于新城市廣場持續進行調整，及新的購物中心開業，空置率有所上升，全市平均空置率錄得9.35%，環比上升1.43%。

　　2013年下半年預計還會有7座大型購物中心開業入市，帶來約67萬平方米的新增供應，預計2013年平均空置率會有較大上升，平均租金會有所下降(空置率較大上升，租金輕微下降有矛盾)。下半年市場未來供應還會有大規模上升，如何吸引客戶並提升客戶重購率，成為購物中心面臨的重要挑戰。

　　整體供應，需求及空置狀況

　　高力國際數據顯示，2013年第二季度，龍華佐鄰香頌和龍崗寶能All City正式開業，為零售物業市場增加105，000平方米的新增供應，整體庫存增至2，346，800平方米，深圳市平均空置率錄得9.35%，環比上升1.43%。福田區由于新城市廣場持續在進行内部業态調整，空置率上升，預計今年10月份重新開業；而寶安區由于天虹購物中心二期的空置率較高，帶來全區空置率小幅上升；龍崗區由于寶能All City的新開業，使全區空置率有所上升；其他區域空置率基本與上季度持平。

　　本季度主要零售商家進駐案例如下：由百佳引入的深圳首間港式優質生活超市TASTE，在羅湖區金光華廣場開業，營業面積2500平方米；擁有265年歷史的全球頂尖餐具奢侈品牌——德國唯寶華南首店進駐生活本色萬象城店；永旺海岸城店Living plaza(生活妙遊館)正式營業，主打來自日本的創意時尚日常生活用品，且統一售價為人民币10元，並計劃今年在深圳開設3～4家門店。

　　據統計，去年中國的零售業銷售增幅創下了十幾年來的最低，但深圳電子商務交易額卻同比增長近6成。購物中心也出現變化，表現為購物面積在逐步下降，餐飲和娛樂的面積在提升，購物中心購物的作用在下降，娛樂、休閑、餐飲的比例在增加。深圳零售企業今年以來紛紛進行調整和變革，力争從商業模式上求新求變。

　　沃爾瑪深圳園嶺十年老店結業、吉之島統一更名永旺、天虹試水購物中心受考驗、家樂福頻頻傳出将出售中國業務等等。随着國内經濟不确定性增加，加上國内人力成本及信貸成本增加，零售商利潤普遍受到影響。

　　租金趨勢

　　2013年第二季度，深圳市大型購物中心首層平均租金錄得每平方米每月898.95元(按實用面積計算)，與上季度相比下降1.99%。購物中心租金兩極化明顯：成熟商圈的優質購物中心，如萬象城、金光華廣場和福田COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上；而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購物中心則希望通過租金優惠吸引及培育優質租戶，故租金仍定位在較低水平。随着關外配套逐漸成熟，人流越來越多，未來租金會逐步上升。

　　市場展望

　　2013年第二季度，深圳零售市場比較沉靜，新增購物中心和新的品牌皆不多，預計大量集中在下半年入市。

　　下半年預計有7座大型購物中心将正式開業，包括歡樂海岸購物中心、沙井京基百納廣場、星河盛世CoCo City和萬科廣場等，共計約67萬新增供應投放市場，其中超過70%的集中在寶安和龍崗區。在供應持續增加和消費需求增長減慢的環境下，如何差異化定位、增加客戶體驗成為提升競争力的主要途徑。

　　高力國際預計2013年下半年，成熟商圈的租金水平将繼續堅挺，而由于在新興商圈的購物中心的租金定位仍會明顯低于成熟商圈，将會拉低深圳整體租金水平，平均租金水平将有微幅下降；受新增供應的影響，空置率水平預計會上升。