預測：前海首次土拍 溢價率在10%-20%之間

根據出讓信息判斷，前海這三宗土地的溢價率将會達到10%-20%，成為年度的樓面地價及總價地王。

　　7月26日，備受關注的前海區域首次土地拍賣會将會舉行。

　　根據出讓信息，前海此次出讓3宗土地，7月26日拍賣其中2宗(T201-0077和T201-0075)，而另外1宗(T201-0078)将于8月16日舉行排名拍賣儀式。

　　3宗土地的出讓信息見下表。

　　從以上信息可以看到，前海首次出讓的3宗地塊的起始樓面地價已經超越1萬元/m2，即使底價成交，也成為了2012年以來深圳市商業性辦公用地的樓面地價地王。

　　而根據美聯物業全國研究中心的判斷，前海這三宗土地的溢價率将會達到10%-20%，成為年度的樓面地價及總價地王。理由如下：

　　1、前海概念已被廣泛傳播，發展商趨之若鹜。

　　由于前海規劃在全國各地乃至海外均掀起了很大的投資熱潮，是次作為首次的土地出讓活動，将成為以後土地拍賣的風向標。因此政府在定價時已将底價适當提高，而為了産生更好的市場反應，發展商之間因競争而引起的溢價成交，更是必不可少的戲碼。無論如何，一個好的開頭是各方都喜聞樂見的。

　　2、底價已較高，溢價率将維持在10%-20%。

　　如上所述，目前3宗土地的起始樓面地價已超過1萬元/m2，2012年以來成交的商業辦公地塊的樓面地價均不過萬，因此已超過深圳的一般水平。另外，根據出讓合同的要求，該些地塊項目的投資強度，除底價外，按建築面積計算還不得低于人民币1.5萬元/m2。因此該些地塊即使底價成交，其建築面積最低的成本也将達到2.5萬-3萬/m2，而目前深圳在售的甲級寫字樓售價不過4萬-5萬/m2，發展商利潤已經受到限制。如果按照投資回報率4%來計算，假設地塊建成後的租金可以達到深圳目前的最高水平250元/m2.月，其售價則需達到7.5萬/m2。根據美聯物業深圳寫字樓樓價指數的增長幅度，預計今年深圳二手寫字樓價格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫字樓的均價為45078元/m2，即使按照年7%的增長速度，到2016年年底，其售價也只能到達57431元/m2，與7.5元/m2的價格差距相當大，這成為發展商的風險。

　　3、建成後部分面積需無償移交政府使用，而部分10年内不得轉讓。

　　根據出讓協議，3宗地塊均有5萬-9萬m2的辦公面積無償提供給政府使用，而T201-0078地塊有10萬m2的辦公面積在10年不得轉讓。這些規定無形中削弱了發展商的利潤，因此在競價時，發展商會把這些條件考慮進成本中，因而影響拍賣時的出價情況。

　　4、對參加拍賣主體的準入門檻較高，估計已于發展商達成共識。

　　簡單看看對參與拍賣的主體的要求：

　　1)T201-0077、T201-0075宗地競買申請人主體資格要求：

　　中華人民共和國境内外的房地産開發企業，具有城市綜合體開發經驗，2012年會計年度的資産總額和主營業務收入均不低于100億元人民币或等值外币。

　　2)T201-0078宗地競買申請人主體資格要求：

　　A.競買人須為在香港聯合交易所上市企業，2013年6月24日市值不低于400億元港币；

　　B.競買人2012年會計年度的營業收入須不低于200億元人民币或等值外币；

　　C.競買人須在競買前，與不少于3家境外的世界500強金融機構或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向(世界500強以《福布斯(Forbes)》或《财富(FORTUNE)》2012年公布的數據為準，涉及金融産業的均可認定為金融機構)。

　　上述對參與拍賣的主體的要求非常高，已将很多發展商拒諸于門外，因此我們有理由認為，前海土地出讓單位已與部分發展商達成協議，拍賣活動只是一個形式。

　　綜上所述，前海作為國内外關注度都非常高的新興區域，首次土地拍賣活動非常重要，各方都高度關注。但從目前的各樣條件看來，發生如珠海橫琴地塊206%的高溢價率事件的可能性不高。