中原：2013年上半年一二線城市新房供求關繫現分化

2013年上半年，城市間供求關繫較2012年出現明顯分化：一線城市中，上半年供需關繫無一例外的趨緊；二線城市，今年大部分城市供應均有增加。

　　據【中原地産研究2013上半年刊】介紹，2013年上半年，城市間供求關繫較2012年出現明顯分化。據中原集團研究中心監測，2012年一線城市平均供求比為1.01，二線城市為0.86；而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現供不應求情況，市場存量下降，房價上升；而二線城市供求比升至0.98，接近供需平衡點，市場價格相對平穩。

　　一線城市中，上半年供需關繫無一例外的趨緊，最嚴重的當屬北京，從去年的0.78降至0.49，供應的減少以及穩定的需求是主要原因，但随着5月份以來調控力度加大，北京的供求比正逐月回穩，6月單月已接近去年月均水平。其余3城市雖然也有所下降，但仍在供需平衡點正常範圍内波動。在二線城市，由于去年成交量表現良好，今年大部分城市供應均有增加，供應同比增幅近6成。

　　全市場價格方面，由于一線城市次中心區和郊區房供應加大，價格走勢以波動上升為主，整體漲幅高于二線城市。二線城市由于供求平衡，房價總體表現平穩。“新國五條”後，地方政府加強了對房價上漲過快的重視，近期房價漲幅呈逐月收窄趨勢。但在一些人口持續增長的熱門城市，例如京滬，由于供需關繫的緊張及龐大剛需和改善性住房需求，使得房價上漲壓力依然不減。

　　截至2013年6月，中原監測的15個重點城市庫存量較2012年年末普遍有所減少，但總體下降不多，未滿1成，其中一線城市庫存量下降較為顯著。

　　【中原地産研究2013上半年刊】認為，由于今年上半年成交活躍，基本維持了去年下半年的走勢，因此各城市庫存消化周期均有所縮短，多數城市集中于5-7個月範圍。相比去年同期的8-10個月來說，整體有明顯改善。廈門就是這樣一個比較典型的城市。而蘇州則截然相反，今年起月供應量維持在高位，成交卻不溫不火，庫存消化周期由2012年末的6個月攀升至當前的9個月。

　　從房企的庫存角度來看，與市場表現一致，年初以來，標杆房企的庫存壓力得到進一步緩解。

　　1至6月，十家標杆房企新增供應面積為2565萬平方米，供求比進一步回落，為0.75，環比2012年下半年下降16%，庫存消化進一步增加。在銷售市場、融資環境均有改善的情況下，標杆房企並未急于增加供應，顯示出其戰略仍以消化庫存為主，並未輕易擴張。

　　從庫存的城市分布來看，多數標杆房企的庫存分布在二線發達及二線發展中城市，除恒大外，三四線城市總體占比不高。截至6月底，十家標杆房企的庫存消化周期為8個月，較去年12月底的9個月有明顯改善。其中，萬科的存量壓力最小，而綠城、金地庫存相對較多。