第一太平戴維斯2013年第二季度房産市場概述

　　深圳甲級寫字樓市場

　　第二季度深圳甲級寫字樓市場有兩棟寫字樓入夥，分别為位于福田區的世紀匯廣場和位于南山區的招商局廣場，計13.9萬平方米新增供應。

　　第二季度全市甲級寫字樓市場淨吸納量約為10.4萬平方米，環比上漲378%。

　　由于新增供應的影響，本季度全市平均空置率環比上升0.7個百分點至11.8%。

　　本季度全市甲級寫字樓租金環比上漲0.1%至人民币190.1元每平方米每月，同比上漲0.5%。

　　甲級寫字樓平均售價在本季度漲幅較大，環比上升5.3%至人民币49,333元每平方米，同比上升0.9%。

　　在租金和售價持續反向波動的情況下，第一季度全市回報率環比下降36個基點，至約4.63%。

　　展望

　　預計第三季度共有2棟甲級寫字樓入夥，共計新增供應面積約36.5萬平方米，全市甲級寫字樓的存量将被推高13%。

　　雖然宏觀經濟增長将在第三季度維持低位，且新增供應的壓力較大情況下，預計第三季度全市空置率仍将小幅升高，而全市平均租金保持平穩或微幅下跌。

　　深圳高端零售市場

　　2013年1-5月，社會消費品零售總額增速低位徘徊，社會消費品零售總額1663.76億元，同比增長7.9%。同期深圳市居民消費價格指數下降到2.3%。

　　第二季度沒有新的購物中心入市，零售面積存量保持在187萬平方米。

　　第二季度全市優質零售中心商鋪首層租金均價環比上升0.4個百分點，約每平方米每月人民币1083.4元，同比增長幅度為0.7%。

　　展望

　　預計第三季度将有一處優質零售物業入夥，為歡樂海岸購物中心。共計新增供應約7.8萬平方米，預計全市優質零售物業存量将被推高4.2%。

　　深圳高端住宅租賃市場

　　本季度服務式公寓租金環比下降0.3個百分點至人民币每平方米每月207.6元，全市入住率回升1.4個百分點至86.1%。

　　别墅租賃市場租金環比下跌1.1個百分點至人民币每平方米每月161.1元，入住率則上升0.9個百分點至92.1%。

　　高端私人住宅租賃市場租金環比下降0.1個百分點至人民币每平方米每月102.1元，入住率則上升0.1個百分點至87.4%。

　　展望

　　第二季度深圳高檔住宅租賃市場以價換量。雖然入住率有所升，但由于對未來宏觀經濟的負面預期，再加上外資公司減少外派人員的住房預算，預計短期内高檔住宅租賃市場的空置率和租金受到下行的壓力。

　　深圳普通住宅銷售市場

　　本季度新房成交均價環比上升15.5%至每平方米人民币22,884元，同期交易量環比上漲19.2%至共計約128萬平方米。

　　第二季度普通住宅市場強勁的表現預示該市場已趨于穩定，由于市場新增供應有限，強勁的銷售加速了去存貨過程。再加上第二季度住宅市場入市樓盤中的高檔高價樓盤比例較大，也推動了成交均價的上漲。

　　第二季度二手房交易量環比回落39%到151萬平方米，同比上漲29.7%。

　　展望

　　由于市場新增供應有限，而新房存量只夠7個月的銷售，2013年第三季度新房成交量将保持強勁，而成交均價繼續上漲。

　　短期内二手市場的交易将逐步恢復正常，住宅市場售價可能小幅上揚。

　　由于地方政府需要完成今年所設定的房價限制目標，住宅價格的繼續上揚有可能觸發新一輪限制措施。