仲量聯行：2013年上半年深圳房地産市場回顧

二季度的甲級寫字樓租賃活動主要集中在中心區優質項目。而大體量的新增供應使整體空置率有所上升，但整體需求的回暖帶動整體租金持續上升。

　　仲量聯行：甲級寫字樓租賃需求回暖，零售商擴張策略漸趨謹慎

　　2013年上半年深圳房地産市場回顧

　　深圳，2013年7月11日—2013年上半年，全球經濟雖無明顯復蘇，但深圳本地經濟穩步增長帶動了内資企業需求加速上升，二季度的甲級寫字樓租賃活動主要集中在中心區優質項目。而大體量的新增供應使整體空置率有所上升，但整體需求的回暖帶動整體租金持續上升。資本市場因二手項目銷量上升，整體資本值上揚。預計下半年國内企業需求持續活躍，租金與資本值将維持增長。零售地産市場上，本地零售商的擴張需求減弱，但有海外高端飲食品牌因看好深圳的消費潛力而加速擴張。非中心區商場在本季表現出色，優質物業需求穩定，租金與資本值重新上揚。預料下半年市場氣氛漸轉保守，租金與資本值增長放緩。受出口帶動本季保稅物流園需求回暖，空置持續下降，租金平穩上升；非保稅物流園因租賃需求並無顯着增長，租金有所下降，預計未來較高的空置率将會逐漸得到消化，租金可見小幅上升。

　　甲級寫字樓市場

　　本地中小型企業的涌現支持租賃需求加速上升。2013年上半年，全球經濟復蘇勢頭緩慢，進入二季度，大部分外資跨國企業對擴張依然持謹慎态度，但受益于上半年本地出口貿易的增長，來自中小型内資企業的租賃需求在上半年取得了穩步增長，一定程度上改善了寫字樓市場氛圍。同時，今年三月的商業登記改革簡化了申請流程，大大刺激了新商業主體的設立，短短四個月内(3-6月)，新登記注冊的企業達到了近14萬家，其中中小型企業占比大于九成，推動了全市寫字樓的租賃需求的提升。仲量聯行深圳商業地産部總監夏春毅表指出：“受優惠的稅收政策吸引，截至今年上半年在前海注冊成立的公司已經接近1,000家。鑒于目前該區並無寫字樓項目，相關政策大大支持了核心片區的租賃市場，例如福田和羅湖區。”本季摩根大通在嘉里建設中心二期租下約600平方米的面積。

　　租賃活動主要集中在中心區優質項目。二季度甲級寫字樓市場租賃問詢和需求總體較一季度增加，承租能力較強的内資和國資企業帶動了整體租賃市場活動，其中以内資IT和金融居多。本季福田區租賃表現較為活躍，區域内大部分項目空置率相應下降。二季度甲級寫字樓主要成交包括：深圳鑫荣澤投資發展有限公司在世界金融中心租下900平方米，東芝在嘉里建設中心二期租下2,000平方米的面積，NYK Group在本季新落成的荣超大廈第七座租下兩層共約3,000平方米。

　　大體量的新增供應推動空置率上升。二季度有三個甲級寫字樓項目(共約31萬平方米)竣工並交付使用，分别是位于福田區的深圳證券交易所大樓、荣超大廈第七座以及位于南山區的招商局廣場，使全市總存量達到289萬平方米。受新竣工項目預租面積的支撐，二季度全市淨吸納量大幅攀升至24萬平方米，較一季度的6,700平方米大幅上升。二季度甲級寫字樓租賃需求雖有所上升，但新增項目的空置面積仍将整體空置率從上季的12.4%上推高至13.5%。

　　需求回暖帶動整體租金持續上升。受經濟回暖和新竣工項目良好的預租率的支撐，今年上半年深圳甲級寫字樓的整體租賃需求自去年四季度跌入谷底後得到快速回升，上半年的總吸納量已達到去年全年的近2.5倍。受詢盤量和需求回升支持，業主普遍提高租金。尤其在租賃活動最活躍的福田區，二季度錄得平均租金的環比增幅約3.1%，並帶動全市平均租金增長。截至上半年，深圳平均淨租金環比上升2.8%至每月每平米176元(基于建築面積)，較2012年末的租值上升3.5%。

　　二手市場銷量上升，資本值上揚。資本市場上，本季度並無大宗一手寫字樓交易。二手市場上，上半年中小面積單位成交量增多，業主紛紛提高售價。二季度甲級寫字樓資本值繼一季度取得正增長後，再以環比2.7%的增速攀升至每平方米44,900元(基于建築面積)。

　　來自中小型企業的需求将持續活躍，新項目為自用為主。展望下半年，随着前海注冊的企業不斷增多和中小企業對優質寫字樓項目需求的快速增長，2013年甲級寫字樓市場整體租賃活躍度将上升，並帶動甲級寫字樓淨吸納量增加。預計下半整體租賃市場保持活躍，來自内資和國資企業的需求将繼續帶動寫字樓需求上升。

　　2013年将有46萬新增供應竣工，年末總存量将達到300萬平方米。由于新增項目中自用面積的占比較大(約六成)，預計空置率僅以較小幅度上升，加上來自中小型企業租賃需求的預期增加，而跨國企業租戶承租因能力有限而更傾向于續租，預計整體甲級寫字樓空置率将在短期内保持穩定。

　　租金與資本值維持增長。受企業租賃需求上升帶動，業主在租金将在價格上維持堅挺。位于福田區的項目租賃活躍，該區租金将持續上漲，繼續引領全市平均租金的上升。2013年新竣工項目多為自用物業，部分業主現金流充裕，将不傾向于降租吸引租戶。盡管年内經濟不穩定現象依然存在，但受上述因素支撐，夏春毅表示對深圳甲級寫字樓市場租金增長的預期維持不變，二手項目的投資需求将支撐整體資本值的繼續上升。

　　零售地産市場

　　零售增速低位徘徊，本地品牌擴張需求減弱。2013年4-5月，受宏觀經濟增速放緩、物價高企等因素影響，全市實現社會消費品零售總額663.13億元，同比增長7.1%，增速較2012年同期的13.4%有所下滑。仲量聯行華南區零售地産部總監林世松指出：“随着國内經濟不确定性增加，加上國内人力成本及信貸成本增加，零售商利潤普遍受到影響，導致品牌擴張需求有所減弱。”

　　非中心區商場表現出色，成深圳零售業增長的新動力。一季度開業的海雅缤紛城是寶安區首家中高檔購物中心，正逐漸成為本地人群的理想購物地，空置率在本季繼續保持下降。而龍崗COCO Park作為龍崗區新開業的優質零售物業，空置率自開業以來持續下降接近滿租。非中心區域的兩家新商場的成功将會給這一區域的開發商以更多信心。另一方面，這些非中心區域的商場成功輻射本地人群，使零售商對這些區域的發展前景保有信心，預計非中心區域的新商機将成為深圳零售業增長的新動力。

　　二季度深圳優質零售地産市場並無新增供應，近兩年開業的優質購物中心租賃需求的穩定增加使全市整體空置率相應下降1個百分點至7.4%。在今年一季度新開業的海雅缤紛城内的預租面積支撐下，2013年上半年淨吸納量約13萬平方米，已達到2012年全年淨吸納量的約七成。

　　優質物業需求穩定，租金回穩。二季度本地零售物業的租賃需求較為穩定，大部分優質商場和百貨都出現小幅租金增長，但也有部分零售物業受華強北地鐵工程封路的影響，租金出現下降。總體來看，本季深圳全市優質零售物業首層平均租金以環比0.1%的微幅反彈至每月每平方米635元(基于建築面積)，同比升幅0.7%。

　　下半年市場氣氛漸轉保守，租金與資本值增長放緩。2013年下半年有新增供應16萬平方米，新增項目包括華僑城歡樂海岸購物廣場二期和世紀匯，年底全市總存量将達231萬平方米。随着中國經濟不确定性持續，林世松預期零售商對擴張策略将繼續謹慎，整體需求将有所放緩，推動年末空置率上升。由于各種因素對租金增長構成壓力，預計全年租金升幅将在低位徘徊，較2012年5.6%的升幅有頗大的回落。預料下半年投資者仍較為謹慎，商業地産資本值雖繼續處于上行态勢，但升幅将漸趨保守。

　　工業地産市場

　　保稅物流園

　　傳統出口旺季對租金構成支撐，保稅倉租金升幅延續。鑒于二季度全球經濟增速放緩和不确定性增加，今年4月到5月全市出口總額同比增長14.7%，與去年同期的11.8%相比有小幅增長。由于5-10月是傳統出口旺季，深圳保稅物流園租賃需求較上季進一步上升。二季度各區租金表現分化較大，鹽田、寶安和龍華均錄得強勁租金增長，增幅達5-10%。但龍崗區因位置偏遠和物流園通用性較差出現租金下降達6.3%，成為平均租金最低的區域。該現象反映租戶目前對位置比價格更為敏感。二季度全市保稅倉平均租金環比上升5.1%。

　　本季無新供應加上需求較強勁，保稅倉空置率下降。二季度全市沒有新供應，全市保稅區物流園總存量為194萬平方米，強勁的需求消化了8.9萬平方米空置面積，使空置率回落至24.4%，環比下降5.6個百分點。

　　空置率将繼續降低，租金升幅将收窄。盡管全球經濟增速放緩，但是全球經濟復蘇大趨勢不變，出口增長有望繼續支撐深圳保稅區物流園的租賃需求。仲量聯行深圳工業部地區董事陳劍鋒表示：“未來12個月内再無新增供應，空置率将穩定下降，一些空置率高達30-40%的倉庫有望消化大部分空置面積。上半年保稅物流園平均租金增幅已經高達11.3%，預計業主短期内很難進一步大幅提升租金，下一季度租金增幅将較為平穩。”

　　非保稅物流園

　　零售消費增速下降抑制租賃需求，租金下調。零售消費增速下降，國内經濟不确定性增加，導致本季非保稅物流園租賃需求並無顯着增長。二季度全市非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，環比上升1.0%。盡管無新增供應，但有大企業從個别非保稅物流園退租，整體空置率仍較上季上升2.5個百分點至24.0%。

　　較高空置率将逐漸得到消化，租金将繼續小幅上升。2013年全年非保稅物流園市場並無新供應，預計未來較高的空置率将會逐漸得到消化。展望未來，深圳的零售消費增長将繼續支持非保稅物流園的租賃需求，空置率也會逐步下降。陳劍鋒指出未來位置優越和低空置率的非保稅物流園租金升幅将相對較大，而位置較差的非保稅物流園在空置率方面将繼續受到較大的壓力，這也将限制其租金的增幅。

　　市場前景

　　仲量聯行華南區研究部高級經理曾麗總結：“國内經濟前景不明朗再次對整體寫字樓和零售物業需求産生憂慮。經濟基本面雖然維持不變，但是發展速度放緩的趨勢再現，加上中央政府利用壓縮市場流動性來調整經濟結構，可能短期内對目前主要依靠投資和内需作為經濟增長模式産生不明朗因素。在這個以調整作為主題的時間節點，預計個别産能過剩的大型國企面臨調整需要，外資企業将繼續以節約成本為導向，這将使整體需求復蘇帶來不确定因素；但是，預期民營企業和新興産業将保持發展活力，成為甲級寫字樓市場需求新的增長點。另一方面，前海作為深圳引人注目的新發展區域，其發展優勢及潛力将吸引新的金融企業整合其内部資源，活化深圳整體金融業環境，持續支撐甲級寫字樓市場。”

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