新城鎮化與新調控之觀察

到2020年全面建成小康社會目標那一天，城鎮化質量應該是明顯提高的。

　　從中國經濟現在發展的格局來看，未來城鎮化可以說是處于一個舉足輕重的地位。十八大報告里提出到2020年的時候要全面建成小康社會，那麼建成小康社會的時候，新四化是怎麼提的？就是工業化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮化質量明顯提高，農業現代化成效顯著。

　　也就是說，到2020年全面建成小康社會目標那一天，城鎮化質量應該是明顯提高的。所以，城鎮化的發展已經列為全面建成小康社會的重要組成部分。

　　十八大報告還提出兩個翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實現這兩個翻一番，中國經濟增長速度需要多少？大致需要每年7.2%左右就可以實現。

　　這7.2%又如何實現？全球金融危機之後，世界經濟非常不穩定，特别是歐債危機不斷呈現，下一步要保持7.2%的增長速度，也不能走過去十年的發展道路，不能靠外需，只能靠内需。

　　内需方面，中國的發展一個是工業化，一個是城鎮化，推動了過去十年中國經濟的高速增長，但工業化是創造供給，只有城鎮化是創造需求。現在工業化的情況是全國很多行業産能過剩，大量新興産業也出現了過剩，所以在外部市場不夠穩定的情況下，大量工業化面臨着過剩的問題。

　　國務院領導把握的方向就是未來要大力發展城鎮化，這就是李克強總理所說的，城鎮化是推動内需發展最大的潛力所在，因為只有城鎮化才能創造需求，才能消化很多制造業産能過剩的問題。毫無疑問，下一步城鎮化是中國經濟發展的一個非常重要的方面。

　　十八大報告之後提出來的城鎮化，只在前面加了“新型”兩個字，什麼是新型城鎮化？目前來看，我們還沒有從官方文件里找到新型城鎮化的确切定義。但是，國務院之所以提出來新型城鎮化，那就一定是區别于過去的城鎮化。

　　如果新型城鎮化走的道路和過去十年一樣的話，那何必要加“新型”兩個字呢？“新型”城鎮化一定是區别于過去的城鎮化。

　　在國務院有關文件以及在國務院領導有關講話里，我們研究了和新型城鎮化有關的提法。我們認為，雖然政府沒有明确給新型城鎮化下定義，但新型城鎮化至少要包括以下幾方面内容：

　　第一，要實現農業轉移人口市民化。要使已經在城市里面生活、就業的農民享受城市待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過去十年城鎮化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬人口進城，規模很大、速度很快，但是我們的土地城鎮化速度遠遠高于人口城鎮化速度。如果将2008年6億城鎮人口和1990年3億相比，人口總量翻了一倍的話，城市的建成區面積2008年比1990年增長了兩倍，也就是說土地的擴張速度比人口進城的速度快了一倍。我們過去的城鎮化是粗放的，是追求數量性的城鎮化。下一步，新型的城鎮化一定要在高效和集約利用土地上做文章，不可能再像過去十年、二十年那樣，無限、快速擴張城市土地。

　　第三，城市群的科學布局(大中小城市和小城鎮的協調發展)。改革開放之後，中國的城鎮化只有20%，經過了30多年發展，現在的城鎮化率已經超過了50%。歐洲城鎮化率從20%提高到80%用了兩百年的時間，美國從20%提高到80%用了一百年的時間，中國從1978年的20%提高到70%走過的路程和使用的時間是最短的。

　　但是怎麼發展城市？如何推進城鎮化？過去的政策里不是十分清晰，一會要建立小城鎮，一會要發展大城市，經過了漫長的探索。但從現在開始，我們的國家和政府找到了一條推進中國城鎮化發展的明确道路，就是改變過去各自城市獨立、分散的發展格局，開始以城市群作為推動城鎮化發展的主體空間形态的格局。所以，現在是通過城市群各個城市的同城化來提高城市群發展速度，國家再用高速鐵路網把各個城市群連接起來，通過這樣一個模式來推動城市城鎮化的進程，實現大中小城市的協調發展。

　　第四，城鎮發展與産業資源相适應。過去有些地方脫離産業單獨發展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地産可能繁荣一時，但是由于沒有産業的支撐，城市的繁荣或者房地産業的繁荣也就只能保持很短的時間。下一步推進城鎮化的健康發展，提高城鎮化的核心要義，城市發展要和産業發展相結合，用産業做支撐，這才是可持續的發展。

　　第五，綠色、低碳、協調的城鎮建設。整個建築業量大面廣，對資源的消耗、占有量非常大，下一步在發展城市推進城鎮化過程中，如何和國家大的能源政策、經濟轉型相結合？就要求大力發展綠色技術、低碳、環保的建設技術來推動城鎮化的建設和發展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現代化管理。

　　以上就是在研究了國家有關文件里面關于新城鎮化問題之後，我們認為新型城鎮化應該包括的幾方面内容。下一步，房地産業的政策定位會是什麼？開發企業又如何作出選擇和應對？

　　首先，下一步房地産業的發展，第一，到2020年之前，中國房地産業仍然面臨着新的發展空間。關于中國房地産業是不是發展過度、是不是要掉頭向下、是不是未來還有巨大的增長，有很多的争論，但我們看來，因為城鎮化進程還沒有結束，消費結構升級所帶來的無論是住的需求還是商業、服務、旅遊等需求還遠遠沒有滿足。所以，到2020年之前房地産業仍然是面臨着增長的空間，這是沒有懸念的。

　　但是，在新型城鎮化下如何确定未來的房地産政策方向？這要根據中國房地産業發展的實際情況來做出判斷。

　　第一，現在的供應能力足夠大。到去年年底計算，全國城鎮總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮範圍内新住房面積接近12億平方米，如果按這個來計算，直到2020年竣工面積的增長不需要太高的增速，就完全可以應對城鎮新增的住房需求。但是供應量比較大，為什麼北京、上海等城市房價還在上漲，還說供不應求？主要是結構性問題。供應能力、資金、施工力量都是可以移動的，現在總的供應能力不是問題，而且已經是巨大的一個供應量。那麼，未來的增長不需要太高，只要保持增速，應對未來新的需求就沒有任何供應上的問題。

　　第二，現在的城鎮人均住房面積已經處于不低的水平。溫家寶總理在兩會期間用了很多數字，其中一個數字與住房有關，他說：到2020年時城鎮人均住房面積到32.9平方米。這是什麼概念？我們大概計算了一下，發達國家當年在我們這個發展階段的時候，他們的人均住房面積不比我們現在高。也就是說，現在人均住房面積相對經濟發展來說沒有滞後。第三，中國現在城鎮居民的新房率很高。現在城鎮里面50%是2000年之後竣工的新房。如果按家庭來計算的話，刨除集體宿舍，比如大學、大型企業等，城鎮里也有40%的家庭住的是2000年之後竣工的新房。

　　第四，現在我們的問題是什麼？住房、房地産發展的問題是什麼？我認為主要是不平衡的問題。盡管未來還有新增住房需求，但是以現在的供應能力和資金狀況來看，應對新增住房需求沒有問題。如果我們不能夠管好需求，簡單地增加供應，将會導致什麼結果？導致的結果就是增加的供應會繼續供應給有能力多占有住房的家庭，這個不平衡就會繼續擴大。

　　也就是說，現在中國住房發展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起；二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特别是在大城市尤其突出，蝸居、群居、住不起或買不起的問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房價超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應量居大，這樣的問題也存在。

　　所以，不需要知道今年或者明年還會出幾條，會不會出國六條等，下一步一定是會在供求雙向調節市場。一是更有效率地控制投機性需求，如果不控制這些需求，那麼不平衡問題就會越來越嚴重；二是要滿足新型城鎮化下的住房需求，政策一定會保護剛需。

　　無論是今天的行政手段，還是明天的經濟手段，一定會沿着這個方向進行控制，不讓多占有住房的繼續占有，讓那些沒有房子、住不好房子的家庭盡可能改善住房。