報告：中國住宅市場6月月報

預料“政策外緊内松，市場外冷内熱”現狀将無法在短期内對市場注入大量有效供應，供需落差持緊格局将進一步固化。

　　宏觀環境概述

　　蔬菜價格大幅下調致5月CPI低于市場預期，維持可控區間運行：國家統計局數據顯示，2013年5月全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%，較4月小幅回落0.3個百分點；整體流動性仍相較2012年寬裕：M2增速降至15.8%，較4月末低0.3個百分點，M1增速為11.3%，較4月末低0.6個百分點。溫和通脹水平表明一年期實際存款利率為正格局持續，預料央行中性貨币政策立場将暫趨平穩，近期利率政策調整幾率偏低。

　　房企多元化融資渠道基本保持暢順，除銀行貸款、信托等傳統融資模式外，更開拓以外币為主的海外融資、股權轉讓/增發及房地産基金等境外融資渠道：2012年5月全國房地産開發企業自籌資金月新增額為3636億元，較4月上漲28.4%，占月新增量的34.7%；而從銀行獲得的新增信貸資金總額約為2464億元，占房地産開發資金月新增量的26%，下探年内最低點。

　　商品住宅市場

　　5月以中小型普通商品住宅為主的剛性需求及基礎型改善性需求仍為市場主導。根據DTZ戴德梁行監測數據顯示，一線城市5月總體成交較4月小幅上揚2.89%，其中深圳因部分優質樓盤支撐市場成交上漲29.2%；而二線城市受一季度需求過度釋放影響略顯疲軟，總體成交量較4月下跌11.6%。預估新政效力逐步釋放及各地差異化政策進一步深入将促市場交投進一步調整。

　　價格方面，開發商惜售情緒明顯，整體均價仍無下調動力：5月一、二線城市成交價格分别環比微漲4.4%及0.6%。預估多地庫存減壓将降低未來樓市“以價換量”走向可能性，短期内價格升溫趨勢可期。

　　住宅庫存分析

　　從十大樣本城市住宅庫存量上分析，限價政策仍抑制多數城市供應量，成交持續火熱致庫存較2012年末大幅減壓：目前北京已因供應緊縮首現負庫存狀态；而深圳、長沙及武漢（截至2013年5月末）分别需12.5、12.4及10.9個月消耗目前市場儲量。預料“政策外緊内松，市場外冷内熱”現狀将無法在短期内對市場注入大量有效供應，供需落差持緊格局将進一步固化。

　　中高端住宅及豪宅産品

　　DTZ戴德梁行通過對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2013年分月十大熱銷樓盤的跟蹤研究表明，未受上海中高端項目本月暢銷榜零交投影響，5月中高端及豪宅産品整體銷售活躍，成交量較4月上升33.3%，成交占比（以銷售套數計算）維持為58%。預計三季度中高端及豪宅市場将維持中溫運行，巨幅萎縮幾率甚低。