美聯：節假日過後，市場強勢反彈（6.17-6.23）

由于上周受節假日因素影響導致成交量基數較低，本周我們監測的重點城市一、二手住宅市場成交量全線上升。

　　土地

上海

沈陽

杭州

廣州

重慶

　　動态

　　國家統計局：5月份70個大中城市中69城房價同比上漲

　　國家統計近日公布2013年5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據：

　　一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況。

　　(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為2.9%。

　　(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。5月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為15.5%，漲幅比4月份回落的城市有1個。

　　二、二手住宅價格變動情況

　　(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有3個，上漲的城市有64個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為1.7%。

　　(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，上漲的城市有67個。5月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為12.8%，漲幅比4月份回落的城市有5個。

　　美聯物業全國研究中心認為，國五條細則實施之後，房價逆勢上揚，而成交量對政策的敏感度要明顯高于成交價格。房價持續攀升，暗藏政策加碼的風險。預計下半年一、二線城市依舊面臨高強度的政策調控壓力。

　　北京進一步落實國五條 大戶型商辦預售門檻提高

　　北京市住建委近日下發了《關于進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知，提高大戶型和商辦項目的預售門檻。市住建委相關負責人表示，“國五條”北京細則中已經明确要求提高商品房預售門檻。此次出台新規是針對細則中的要求，提出具體的操作辦法，完善和加強房地産調控。相關人士表示，按照新的辦法執行，預售證或将推遲三到四個月才能拿到。不過，業内認為，該措施将有效引導市場的産品結構，有利于房地産的健康發展。

　　《關于進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知稱，商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大于140平方米的住宅樓棟申請預售許可的門檻提高為：地上規劃層數7層(含)以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層(含)以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低于7層)。根據通知要求，從8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地産開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時的門檻應按新標準執行。

　　美聯物業全國研究中心認為，大戶型商辦預售門檻提高，市場豪宅盤供應速度會進一步減慢，剛需小戶型将繼續占據市場主導，在高壓政策調控之下，北京的商品住宅投資市場将進一步受到打擊。預計北京未來的新建商品住宅價格波動将會相對平穩。

　　廣州再挂4宗地 火爐山宅地起價達21億

　　6月18日，廣州再度挂牌出讓4宗位于海珠、天河兩個熱門區域的地塊，總出讓起始價達31億元。4宗地的挂牌時間為2013年7月10日9時至2013年7月19日15時，接受聯合競買。4宗地塊分别為海珠區海印大橋東側中華文化學院落西側地塊，海珠區小港路151、153号地塊，天河區東圃鎮車陂村文明路AT090510地塊，及天河區岑村火爐山南側AT030316、AT030331地塊。

　　天河區岑村火爐山南側AT030316、AT030331地塊，為居住用地，宗面積70461.5平方米，容積率≤1.55-2.5，建築面積≤166250平方米，挂牌起始價26.61億元。

　　美聯物業全國研究中心認為，近期，廣州市土地市場異常火爆，土地頻頻刷新，土地供應雖然上去了，但是土地價格也在不斷上揚，房價上行的壓力仍舊很大。

　　成都“北改”今年拟投資545億

　　2012年，北城改造完成投資512億元，完成重大基建項目36個，拆除建築面積約125萬平方米。其中棚戶區改造23個，單位自主改造項目16個，土橋、茶花、聖燈等城中村改造項目取得實質突破。

　　今年“北改”工程計劃實施市區項目472個，拟投資545億元，其中市級重點項目67個，拟投資178.8億元。據介紹，2013年1月至4月，市區啟動項目已完成投資183億元，占年度計劃33.6%；市級重點項目已全部啟動，完成投資60.3億元，占年度計劃的29.6%，實現了開門紅。

　　今年舊城改造項目共13個，金牛曹家巷、中鐵二局片區、成華區鐵塔廠等已開展簽約工作，茶店、花照棚戶區改造以及土橋場鎮“城中村”2個項目拆遷處于收尾階段；新華印刷廠北片區項目、為民路光荣西路危舊房改造2個項目完成房屋拆除。2013年産業項目共19個，荷花池市場改造項目已完成簽約並關閉；金府鋼材物流中心、現代鋼鐵城、西部地理信息産業園3個項目正在進行拆遷工作；成都國際商貿城三期等8項目正在進行建設。

　　“今年城北基礎設施項目共27個，包括新建21個，續建6個，總長度約111.5公里，總投資約293億元，年度計劃投資約117億元。”市北改辦相關負責人表示，包括天斑路、鳳凰大道、新鳳凰大道、成綿高速底層改造、金糧路、十里店五路口立交橋等項目開工建設。新鳳凰大道全長約7公里，從北星高架至金芙蓉大道，經過金牛區、成華區、鳳凰山公園。鳳凰大道全長7.5公里，寬25米，起于金牛大道，止于川陝路，連接熊貓大道，跨越金牛區、成華區、鳳凰山公園，為3環與3.5環之間東西向重要道路。

　　美聯物業全國研究中心認為，随着“北改”工程的快速推進，将大力推進金牛、新都等區域基礎設施建設，拓展、完善城市的交通脈絡，提升整個成都市的城市地位。預計未來相關片區房地産市場也會得益于此，迎來新一輪的開發熱潮，房價也可能會水漲水高。

　　深圳今年拟建設4萬套保障房以及6萬套商品房

　　深圳市規劃和國土資源委近日公布的《深圳市住房建設規劃2013年度實施計劃》顯示：今年拟建商品房6萬套，新建保障性安居工程項目4萬套。

　　今年拟建保障房安居工程共10個項目，分别位于福田區、大鵬新區、龍華新區、光明新區、寶安區、坪山新區、龍崗區和鹽田客運樞紐。最大的保障性安居工程項目用地位于光明新區，預計建築面積12.6萬平方米，預計建設2100套。

　　從相關政府報告上看，深圳2013年确定可售安居房共6個，分别為寶安觀瀾招商錦繡觀園西鄉卓越西鄉安居家園、龍崗坪地惠明盛香林世紀華府、觀瀾森之潤愛心家園、觀瀾新生輝茗語華庭、公明福田地産安居房項目。據了解，6個項目将集中在年中或者下半年面市，推售将近9000套房源，因此，深圳将迎來安居房入市的“高峰年”。

　　美聯物業全國研究中心認為，加強市場供應，完善保障房和商品房雙軌制供應體制，有利于完善整個深圳房地産市場的供應體繫，滿足各階層市場需求，保持房價的平穩運行。

　　一手住宅

一線城市

二線城市

二手住宅

　　注：

　　1、統計時間：2013.06.17 -2013.06.23。

　　2、數據來源：各城市官方房産信息網，美聯物業全國研究中心。

　　3、備注說明：“--”表示由于統計原因暫時缺少的數據。

　　4、杭州從2011年5月8日起使用全市住宅成交數據。

　　成交預測

　　由于上周受節假日因素影響導致成交量基數較低，本周我們監測的重點城市一、二手住宅市場成交量全線上升。

　　對于一手住宅，一、二線城市中成都、重慶和廣州環比漲幅最大，周成交1223套、4440套和1692套，環比上升92.0%、66.2%和63.6%；深圳和北京環比漲幅最小，周成交1116套和1893套，環比漲2.2%和9.2%。受别墅成交量銳減等結構性因素影響，本周深圳住宅成交均價20267元/㎡，環比大跌30.5%。

　　二手住宅市場成交量亦全線上升：其中深圳環比升幅最大，為148.3%，環比升幅最低的是成都94.2%。

　　同比來看，一、二手住宅成交量漲跌互現，表明自新國五條後住宅市場反彈以來，成交量已經保持穩定，政策效應基本已經消失殆盡。

　　土地市場的情況與住宅市場基本相似，本周成交22宗，環比大增340%。自6月份以來，土地市場成交量持續保持高位，預計其旺盛勢頭在7月仍将持續。

　　異域樓市

　　今年一季度為西班牙房價是歷史上下滑速度最快的季度

　　據WSJ報道，今年一季度，西班牙房價下滑的速度是歷史上最快的一個季度，這加劇了市場的擔憂，最近才接受外部救助的西班牙銀行業可能還需要更多的資本。

　　據西班牙國家統計局周四公布的數據，與去年四季度相比，今年一季度房價下跌了6.6%，這是該機構2007年開始收集房價數據以來的最大季度跌幅。與去年同期相比，一季度的年化房價下滑速度為14.3%，高于去年四季度的12.8%。

　　房價的進一步下跌預期将加劇西班牙銀行業的壓力，因為西班牙銀行業仍持有大量的開發商貸款，並且已經受到了房價下滑的重創。

　　最近幾個月，很多西班牙銀行已經轉移了價值500億歐元的房地産資産給政府創建的“壞銀行”，根據去年西班牙與歐盟達成的協議，“壞銀行”将有助于緩解有毒資産給西班牙銀行業資産負債表帶來的壓力。但房價的持續下跌，可能進一步威脅這些問題資産。

　　從2007年危機爆發以來，西班牙房價已經下跌了約35%。為了降低西班牙政府的财政赤字，今年西班牙降低了購買房子的稅收優惠，這加劇了一季度的房價下跌速度。

　　經濟學家預期，西班牙房價将繼續下跌，因為西班牙經濟已經連續六個季度出現衰退，而且不大可能在短期内復蘇。

　　美聯一周樓市（6.17-6.23）：節假日過後，市場強勢反彈