美聯：一季度深圳商鋪市場喜迎暖春

随着對政策的逐漸消化，在2013年的開春之際，深圳商鋪市場便已開始回暖。

　　深圳自2010年10月起開始實行"非住宅類房産按評估價征收房産稅"的政策後，商鋪市場就一度經歷冷峻的寒冬。終于在2013年，深圳商鋪市場迎來了一個暖春。

　　根據美聯物業全國研究中心對深圳商鋪2012-01至2013-03統計的數據如下表所示。

　　以上數據可以看到，在"存量非住宅類房産按評估價征稅"的消息發出到正式實施之間的一個月内，商鋪市場的交易量非常火爆，導致2012年第三季度的成交量快速飙升。在2012年的第三季度，深圳商鋪市場的總成交量突破了3638套(一手商鋪成交量為821套，二手商鋪的為2817套)，環比上漲63.6%，其中一手商鋪環比上漲26.7%，二手商鋪環比上漲78.7%。然而在新政正式實行的第四季度，商鋪市場便驟然冷清，整一個季度的總成交量僅為2205套，環比下跌39.39%。但随着對政策的逐漸消化，在2013年的開春之際，深圳商鋪市場便已開始回暖。2013年的第一季度，商鋪市場的總成交量為2801套，環比上漲27.03%，同比增長99.79%。

　　歷年來每次房地産有重大新政策推出時，市場一般都會表現為"躁動一個月，觀望兩三個月，然後再慢慢接受"。但此次深圳的商鋪市場回暖的卻非常迅速，我們認為有以下幾點原因：

　　一手商鋪供應充足，且供應區域得到市場認可

　　今年來，一手商鋪的供應類型以住宅底商、寫字樓底商為主，鮮有專業市場或購物中心的商鋪出售。而随着住宅供應向寶安、龍崗區域移動，商鋪的供應地也因此而發生改變。寶安、龍崗兩區的居住人群逐漸增加，商業配套不完善的矛盾愈發明顯。投資者看準了市場的空白點，早着先機，積極進入該些區域，直接拉動成交量的提高。而且，原關外兩區商鋪價格目前仍處于低位，未來升值前景無限，這對投資者同樣具有很大的吸引力。

　　新政策對二手市場的影響力有限，不足動搖市場預期

　　深圳的"存量非住宅類房産按評估價征稅"操作流程中非住宅類的房産交易的個稅征收方式有兩種。一種是采用核定征收方式的，即按照房屋評估價格的1.5%(拍賣房3%)征收；另一種則是采用核實征收方式的，按照轉讓費與房屋原值差額的20%征收。目前市場上一般按照核定征收方式來納稅，多産生的稅費對于購置總成本的增加值，權當是價格的小幅增長便已被市場消化，影響力實在太微弱。因此，該政策在實施3個月後威力已從強轉弱，再從弱轉無，二手市場已重拾上一年的上升軌迹。

　　美聯物業全國研究中心認為，随着國五條細則的落地以及多項新政並舉後，住宅市場的投資門檻已被封閉，投資者轉戰商業市場成大勢之所趨。近年商業市場的資産價值不斷上升，進入門檻也随之而擡高，優質商鋪的租售價格更是被推升至歷史高位，一鋪難求的現象比比皆是。然而，市場上並不乏性價比高的商鋪，就如某些因地鐵施工而暫時封閉的區域，其由于人流驟降引致商戶大面積撤離，在空置率突然上升之時，其實也正是與業主磋商價格的好時機。商埔投資的是未來區域的發展潛力，投資者必須持有"放長線釣大魚"之心，不能操之過急。